Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng (dự án hình thành trong tương lai)

Việc mua bán – chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng được thực hiện như thế nào cho đúng quy định pháp luật? Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện để đảm bảo giao dịch hợp pháp và an toàn cho người mua.

Bước 1: Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Trước tiên, người mua và người bán (thường là người đang sở hữu hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) sẽ ký hợp đồng đặt cọc để xác nhận việc chuyển nhượng.

Việc đặt cọc có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có bên thứ ba làm chứng nhằm bảo đảm tính minh bạch.

Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc:

Thông tin pháp lý đầy đủ của bên bán và bên mua.

Mô tả rõ tài sản giao dịch: mã căn hộ, lô đất, diện tích, số hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư.

Bản gốc hoặc bản sao hợp đồng mua bán giữa bên bán và chủ đầu tư.

Bản gốc các chứng từ thanh toán (theo tiến độ đóng tiền cho chủ đầu tư).

Giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán và hình thức thanh toán.

Thời gian dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Lưu ý: Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra pháp lý dự án, tình trạng nộp tiền và xác nhận công nợ của bên bán với chủ đầu tư.

Bước 2: Làm việc với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ làm việc với chủ đầu tư để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.Thông thường, trong vòng 5–7 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ xem xét hồ sơ và cấp các văn bản xác nhận sau:

Phiếu đề nghị chuyển nhượng hợp đồng mua bán (có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư).

Phiếu xác nhận căn hộ hoặc lô đất chưa có sổ (chưa cấp giấy chứng nhận).

Biên bản thanh toán và hóa đơn kế toán xác nhận bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Việc phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư là bắt buộc, vì chỉ khi có sự đồng ý của họ, giao dịch chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận.

Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng

Khi hồ sơ chuyển nhượng đã được chủ đầu tư xác nhận hợp lệ, hai bên sẽ đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Bên bán (chuyển nhượng):

CMND/CCCD bản gốc + 4 bản sao công chứng (của cả vợ/chồng nếu tài sản chung).

Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.

Hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư (bản gốc).

Các chứng từ đóng tiền theo tiến độ (bản gốc hoặc bản sao có xác nhận).

Bên mua (nhận chuyển nhượng):

CMND/CCCD bản gốc và sổ hộ khẩu.

Sau khi công chứng, hai bên tiến hành thanh toán phần tiền còn lại theo thỏa thuận và thực hiện nghĩa vụ thuế, phí.

Các loại thuế, phí cần nộp:

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp).

Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị hợp đồng (do bên mua nộp).

Phí địa chính và thẩm định hồ sơ: Tùy quy định từng địa phương (thường vài trăm nghìn đồng).

Bước 4: Nộp hồ sơ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận lại hồ sơ

Sau khi hoàn tất việc công chứng, người mua cần nộp toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng cho chủ đầu tư để xác nhận và cập nhật vào danh sách khách hàng mới.

Chủ đầu tư sẽ tiếp nhận hồ sơ, lưu trữ và cấp lại các chứng từ thể hiện người mua là chủ sở hữu hợp pháp mới của căn hộ hoặc nền đất đó.

Khi dự án hoàn thiện và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên trực tiếp cho người mua cuối cùng.

Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai theo quy định với nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng

Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ

Trong trường hợp này, người mua không thể tiến hành thủ tục mua bán do đất không có sổ đỏ. Bởi nếu mua bán sẽ gây rủi ro lớn vì tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu, dẫn đến khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Điều quan trọng là phải đảm bảo tính hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của mình khi mua bán bất động sản.

Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ

Đối với trường hợp này, mặc dù người sử dụng đất có đủ điều kiện pháp lý để làm sổ đỏ nhưng vẫn chưa thực hiện được việc này, người mua cũng cần cẩn thận khi tiến hành giao dịch. Việc sở hữu bất động sản không có sổ đỏ có thể đang bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, tranh chấp hoặc có nguy cơ bị tịch thu.

Lưu ý quan trọng

Việc mua bán bất động sản khi chưa có sổ đỏ, sổ hồng mang lại nhiều rủi ro và không được khuyến khích. Đảm bảo rằng tài sản mua vào là hợp pháp và được cấp phép để tránh các vấn đề pháp lý sau này.

Luôn cập nhật các quy định mới nhất về thủ tục sang tên sổ đỏ để đảm bảo tuân thủ đầy đủ pháp luật.