Bất động sản nghỉ dưỡng: Lặng sóng trên bề nổi, sôi động cuộc đua ngầm của các “ông lớn”

Nguồn cung cải thiện, giá đi ngang, tâm lý dần ổn định

Theo báo cáo quý III/2025 của DKRA Group, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với cùng kỳ, tập trung tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Hội An và Đà Nẵng. Khu vực miền Trung chiếm tới 43% lượng mở bán mới, trong khi miền Bắc dẫn đầu về tiêu thụ, đóng góp hơn 52% tổng giao dịch toàn thị trường.
Giá bán sơ cấp hầu như đi ngang, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Đối với nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 31%, chủ yếu từ hàng tồn của các dự án trước đó. Lượng hàng mới ra thị trường tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ, cho thấy dấu hiệu hồi phục nhẹ.

Ngược lại, condotel vẫn giảm nhẹ 4% nguồn cung sơ cấp, tập trung tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Thuận và Khánh Hòa. Dù sức cầu cải thiện, thị trường vẫn chưa đủ lực tạo sóng mới.

Đáng chú ý, miền Nam chiếm tới 96% thanh khoản nhờ các dự án mới mở bán, với giá sơ cấp tăng trung bình 8 – 10% so với năm 2024.

Để kích cầu, các chủ đầu tư tung ra chính sách tài chính linh hoạt: chỉ cần thanh toán 10–15% để ký hợp đồng, ngân hàng cho vay 70%, ân hạn nợ gốc 18–36 tháng, chiết khấu lên tới 21,5%, và cam kết lợi nhuận cho thuê 6%/năm. Tuy nhiên, thanh khoản thấp và niềm tin yếu vẫn là rào cản lớn khiến phân khúc này chưa thể hồi phục mạnh.

“Ông lớn” âm thầm tăng tốc đầu tư

Dù thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp dẫn đầu vẫn đang chuẩn bị cho cuộc đua dài hạn.

Sun Group bất ngờ mở rộng sang lĩnh vực hàng không với Sun Phu Quoc Airways, hướng tới đội bay 100 chiếc trước năm 2035. Tập đoàn cũng hợp tác với đối tác Singapore để nâng cấp sân bay Phú Quốc thành trung tâm trung chuyển quốc tế, phục vụ Hội nghị APEC 2027. Đây được xem là bước đi chiến lược để gia tăng dòng khách du lịch cho hệ sinh thái bất động sản nghỉ dưỡng tại đảo ngọc.

Vingroup tiếp tục ghi dấu với Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân (Đà Nẵng), quy mô 512ha, vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng, cùng siêu dự án lấn biển Cần Giờ 2.870ha, dự kiến đón 8–9 triệu lượt khách/năm.

KDI Holdings ra mắt La Tiên Villa (Nha Trang) gồm 668 biệt thự trong khu đô thị nghỉ dưỡng Libera 44ha, nối tiếp giai đoạn 1 với Gran Meliá và khu shophouse cao cấp.

Công ty CP Đầu tư Phú Ninh khởi công Khu nghỉ dưỡng Phú Ninh (Quảng Nam) quy mô 20.000m², gồm 250 phòng 5 sao và 8 biệt thự cao cấp.

Flamingo Holdings ra mắt Flamingo Maison 108 Hồ Núi Cốc, thuộc quần thể World Islands 250ha (Thái Nguyên) – phát triển mô hình nghỉ dưỡng núi, hồ kết hợp chăm sóc sức khỏe, MICE và thương mại.

Dự án Khu du lịch sinh thái biển Xuân Hội (Hà Tĩnh) tổng vốn 4.000 tỷ đồng, và Costamigo (Phan Thiết) với 96 biệt thự, 600 condotel, 30 shoptel cũng góp phần làm “ấm” thị trường.

Những động thái này cho thấy các nhà phát triển lớn vẫn đặt niềm tin dài hạn vào phân khúc nghỉ dưỡng và chủ động đón đầu cơ hội phục hồi.

Cần “cú hích” chính sách để bật sóng tăng trưởng

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, triển vọng thị trường sẽ phụ thuộc vào 3 yếu tố then chốt:
1️⃣ Giải quyết vướng mắc pháp lý cho sản phẩm condotel và sở hữu lâu dài.
2️⃣ Đầu tư hạ tầng như cao tốc, sân bay giúp tăng khả năng kết nối.
3️⃣ Khôi phục niềm tin của nhà đầu tư thông qua minh bạch hóa vận hành và cam kết lợi nhuận.

Ông Thắng nhận định: “Các thị trường tiềm năng như Phan Thiết, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc… đang bắt đầu chứng kiến sự tái khởi động của nhiều dự án lớn. Tuy nhiên, đà phục hồi sẽ diễn ra từ từ và thận trọng do thị trường vẫn bị kìm bởi rào cản pháp lý và tâm lý.”

Trong khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) đã mở đường cho việc bán condotel hình thành trong tương lai, thì quy định cấp sổ hồng cho sản phẩm này vẫn chưa rõ ràng, khiến thị trường còn “chờ đợi”.

Nếu những nút thắt này được tháo gỡ, giới chuyên gia kỳ vọng hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn bị ứ đọng tại các dự án nghỉ dưỡng sẽ được giải phóng, giúp doanh nghiệp tái khởi động đầu tư, tăng thu ngân sách và tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn nền kinh tế.

Triển vọng: Lặng sóng hôm nay, bứt phá ngày mai

Mặc dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang hội tụ nhiều yếu tố nền tảng tích cực: hạ tầng du lịch được đầu tư mạnh, Chính phủ định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, và các doanh nghiệp lớn tiếp tục rót vốn dài hạn.
Điều này cho thấy, sau giai đoạn “ngủ đông”, phân khúc nghỉ dưỡng hoàn toàn có thể trở lại mạnh mẽ khi các chính sách hỗ trợ và pháp lý được hoàn thiện.