Cơ quan đăng ký đất đai khuyến cáo tuân thủ pháp luật khi mua bán nhà đất

Thực tế cho thấy tình trạng giao dịch “ngầm”, mua bán bằng giấy tay hoặc hợp đồng nguyên tắc đang bị xem nhẹ rủi ro pháp luật. Theo phản ánh của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP.HCM, không ít trường hợp người mua chỉ dựa vào thỏa thuận dân sự, xác nhận nội bộ của chủ đầu tư hoặc thông tin môi giới tự do, thay vì kiểm tra điều kiện pháp lý chính thức của dự án. Việc này dẫn đến sự nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất hợp pháp và việc chiếm hữu, sử dụng thực tế, khiến người dân bỏ ra số tiền lớn cho tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Pháp luật đất đai quy định rõ: không đủ điều kiện thì không được phép giao dịch. Cụ thể, theo Luật Đất đai 2024, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn chỉ được thực hiện khi thửa đất đã có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đối với dự án bất động sản có hạ tầng, chủ đầu tư còn phải đáp ứng đồng thời yêu cầu của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, một số chủ đầu tư vẫn “lách luật” huy động vốn khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, đẩy rủi ro về phía người mua. Hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn hoặc ký hợp đồng nguyên tắc được sử dụng để thu tiền trước, trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khi pháp lý bị ách tắc hoặc dự án chậm triển khai, người mua không được cấp Giấy chứng nhận, phát sinh khiếu kiện kéo dài nhiều năm, thậm chí rất khó thu hồi vốn do hợp đồng giấy tay không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

Trước thực trạng trên, Văn phòng Đăng ký đất đai khuyến nghị người dân phải kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi xuống tiền. Các nội dung bắt buộc gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tình trạng quy hoạch, kê biên, tranh chấp; văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng; hợp đồng mua bán đúng mẫu và được công chứng, chứng thực; đồng thời thực hiện đăng ký biến động ngay sau khi giao dịch. Trong trường hợp chưa rõ thông tin, người dân nên liên hệ UBND xã, phường hoặc cơ quan đăng ký đất đai để được hướng dẫn chính thức.

Dù không phải cảnh báo mới, thông điệp lần này tiếp tục nhấn mạnh bài học về thượng tôn pháp luật trong bối cảnh thị trường sôi động trở lại. Khi tâm lý đầu tư theo đám đông lấn át sự thận trọng, rủi ro pháp lý có thể khiến người mua đánh đổi bằng nhiều năm tranh chấp và thiệt hại tài chính. Do đó, nguyên tắc “kiểm tra pháp lý trước – giao dịch sau” cần được xem là điều kiện tiên quyết trong mọi quyết định mua bán nhà đất.