Giá căn hộ bao nhiêu là phù hợp với người thu nhập trung bình?

Trong góp ý về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng tại khu vực đô thị, người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng và hộ gia đình có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng mỗi tháng được xếp vào nhóm thu nhập trung bình. Đây là nhóm đối tượng không thuộc diện mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại do mặt bằng giá cao.

Theo HoREA, để hỗ trợ nhóm khách hàng này, cần có cơ chế tín dụng ưu đãi với lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm trong thời hạn 10–12 năm. Mức giá căn hộ phù hợp với nhóm thu nhập trung bình được đề xuất trong khoảng 30–70 triệu đồng mỗi m².

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần tính toán kỹ khả năng chi trả thực tế của người mua nhà để xác định mức giá phù hợp. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nếu tính theo bài toán tài chính phổ biến, phần lớn người mua nhà hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có mức giá thấp hơn đáng kể so với khung giá đề xuất.

Với người độc thân có thu nhập khoảng 21–25 triệu đồng mỗi tháng, số tiền có thể dành để trả nợ ngân hàng thường chỉ khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng. Trong trường hợp vay ngân hàng trong 30 năm với lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, khoản vay tối đa chỉ khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng.

Nếu người mua có khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể tiếp cận thường vào khoảng 1,3–1,7 tỷ đồng. Với diện tích căn hộ phổ biến từ 35–40 m², mức giá tương ứng dao động khoảng 32–47 triệu đồng mỗi m².

Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập từ 33–50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho khoản vay thường ở mức 11–18 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, khoản vay tối đa có thể đạt khoảng 1,4–2 tỷ đồng, tương ứng giá trị căn hộ khoảng 2–3 tỷ đồng nếu người mua có đủ vốn tự có ban đầu. Với diện tích căn hộ khoảng 50 m², mức giá phù hợp thường nằm trong khoảng 38–58 triệu đồng mỗi m².

Các tính toán này cho thấy phần lớn người có thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m². Đây được xem là ngưỡng giá tương đối sát với khả năng chi trả của người mua ở thực.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng khả năng chi trả nhà ở nên dựa trên nguyên tắc tài chính phổ biến, trong đó khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập và người mua cần có khoảng 30% vốn tự có ban đầu. Theo cách tính này, với thu nhập trên 21 triệu đồng mỗi tháng, giá nhà phù hợp thường chỉ vào khoảng 30 triệu đồng mỗi m². Tuy nhiên, mức giá này hiện khá hiếm trên thị trường nhà ở thương mại.

Với nhóm hộ gia đình có thu nhập khoảng 35–50 triệu đồng mỗi tháng, mặt bằng giá phù hợp thường nằm trong khoảng 40–50 triệu đồng mỗi m². Đây cũng được xem là mức giá tiệm cận hơn với chi phí phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư hiện nay.

Dù vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở có giá 30–50 triệu đồng mỗi m² không dễ dàng trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp vẫn thận trọng khi tham gia phân khúc này nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Các chuyên gia cho rằng để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, cần tập trung vào việc tạo quỹ đất sạch với chi phí hợp lý, rút ngắn thủ tục pháp lý để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và triển khai các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc tiền sử dụng đất.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ các thông tin nhà đất minh bạch trước khi quyết định giao dịch. Đồng thời, việc tham khảo các nguồn nhà đất chính chủ cũng giúp người mua tiếp cận bất động sản có pháp lý rõ ràng và giảm thiểu rủi ro trong quá trình đầu tư hoặc an cư lâu dài.