Giá chung cư tăng nhanh, phán đoán khả năng thị trường đã đạt đỉnh

Dù giá leo thang, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức tương đối tốt nhưng tâm lý nhà đầu tư đã bắt đầu thay đổi. Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết lượng giao dịch vẫn ổn định, song mức tăng giá quá nhanh khiến nhiều người e ngại rủi ro điều chỉnh, đặt câu hỏi liệu thị trường căn hộ đã tiến sát ngưỡng đỉnh hay chưa.

Giá chung cư tăng nhanh, mặt bằng giá neo ở mức cao. 

Các dấu hiệu phân hóa trên thị trường thứ cấp cho thấy đà tăng không còn đồng đều như trước. Tại nhiều khu vực, giá rao bán tăng mạnh từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng mỗi căn, nhưng cuối năm đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư “cắt lỗ” hoặc thoát hàng, đặc biệt ở nhóm mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn sốt giá, phản ánh sự suy giảm kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Dữ liệu nghiên cứu cũng cho thấy tốc độ tăng giá đang chậm lại khi nguồn cung trung cấp được bổ sung nhiều hơn. Theo Cushman & Wakefield, giá sơ cấp quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm theo quý do cơ cấu nguồn hàng thay đổi, dù vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước, cho thấy thị trường chưa giảm sâu nhưng đã bớt “nóng”.

Áp lực chi phí đầu vào tiếp tục là yếu tố giữ giá căn hộ ở mức cao trong trung hạn. Giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính gia tăng khiến chủ đầu tư buộc phải tính toán vào giá bán, trong khi quỹ đất khu trung tâm ngày càng khan hiếm, làm hạn chế khả năng điều chỉnh giảm.

Triển vọng nguồn cung mới có thể tạo lực hãm đối với đà tăng giá trong các năm tới. Dự báo giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón thêm hàng chục nghìn căn hộ mới, chủ yếu dịch chuyển về khu vực vệ tinh, góp phần cân bằng cung – cầu và giảm bớt áp lực tăng giá cục bộ tại nội đô.

Các chuyên gia nhận định giá chung cư khó giảm mạnh nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại so với giai đoạn trước. Đại diện Savills cho rằng trong bối cảnh luật đất đai mới và bảng giá đất cập nhật, giá bán vẫn neo cao, song thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng bền vững hơn thay vì bứt phá liên tục như những năm qua.

Nguồn cung mới và dự báo nguồn cung tương lai phân khúc căn hộ chung cư. Nguồn: Cushman & Wakefield

Ở góc nhìn thận trọng, khả năng đi ngang hoặc tích lũy dài hạn là kịch bản dễ xảy ra nếu nguồn cung cải thiện mạnh. Theo CBRE, giá nhà không thể tăng mãi vượt quá thu nhập người dân, và diễn biến của Hà Nội có thể lặp lại quỹ đạo của TP.HCM trước đây: tăng nóng, chững lại, sau đó ổn định trong thời gian dài trước khi bước vào chu kỳ mới.

Tổng thể, thị trường chung cư đang chuyển từ pha tăng nóng sang giai đoạn điều tiết và sàng lọc. Điều này đồng nghĩa cơ hội vẫn tồn tại cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, nhưng các quyết định đầu cơ ngắn hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn khi biên độ tăng giá không còn dễ dàng như trước.