Giá chung cư tiếp tục tăng, nguồn cung mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp

Thanh khoản phục hồi nhưng nguồn cung vẫn hạn chế

Theo nhận định của Savills Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy sự cải thiện rõ rệt về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Năm 2025, GDP cả nước đạt mức tăng trưởng khoảng 8%, trong khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 38,4 tỷ USD. Những yếu tố này góp phần củng cố niềm tin của người mua nhà cũng như các chủ đầu tư trên thị trường.

Tuy nhiên, trái với sự phục hồi về thanh khoản, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức thấp. Nhiều dự án vẫn đang chờ hoàn thiện các thủ tục pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Điều này khiến nguồn cung ngắn hạn của thị trường phụ thuộc lớn vào tiến độ phê duyệt dự án và việc phát triển quỹ đất mới.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự khan hiếm nguồn cung ở phân khúc trung cấp đang khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi có mức giá phù hợp hơn.

Giá chung cư duy trì đà tăng, nguồn cung mới vẫn hạn chế. 

Giá căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao

Trong năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu mua nhà gia tăng rõ rệt vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m². Mặt bằng giá tiếp tục tăng do nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp.

Các dự án có mức giá trên 110 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung mới trên thị trường. Trong khi đó, các sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn chiếm khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa nhu cầu và cơ cấu nguồn cung.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này dẫn đến sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng trên thị trường.

Nguồn cung tương lai kỳ vọng cải thiện

Dự báo trong giai đoạn 2026 – 2028, thị trường căn hộ TP.HCM có thể bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án. Trong đó, khu Đông dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, phần lớn nguồn cung mới vẫn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu hoặc những dự án được tái khởi động. Điều này cho thấy quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để cải thiện.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến phát triển dự án được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở. Ngoài ra, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung mới dọc theo các tuyến hạ tầng lớn.

Nhà liền kề và biệt thự dịch chuyển ra vùng ven

Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường biệt thự và nhà liền kề cũng đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm. Sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng với hệ thống hạ tầng liên vùng đang trở thành động lực chính của xu hướng này.

Dự kiến đến năm 2028, thị trường sẽ bổ sung khoảng 15.500 căn biệt thự và nhà liền kề từ 22 dự án. Khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12.

Trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 4.100 căn, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng gần 397% so với năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, cho thấy sự quan tâm đáng kể của nhà đầu tư đối với các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven.

Giá bán trung bình của phân khúc này đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất. Mức giá có sự điều chỉnh so với năm trước do nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu trung tâm.

Tuy vậy, đối với các dự án nằm xa khu dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ phát triển hạ tầng và khả năng hình thành cộng đồng cư dân trong khu vực.