Giá đất nền giảm nhiệt, chuyên gia cảnh báo rủi ro đầu tư

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025. Tại TPHCM, giá nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ khoảng 2%. Diễn biến này cho thấy thị trường đang dần quay về trạng thái cân bằng hơn sau thời gian dài bị đẩy giá lên cao.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần giữ tâm lý thận trọng, tránh chạy theo xu hướng “lướt sóng” ngắn hạn. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, yếu tố cốt lõi khi đầu tư bất động sản vẫn là giá trị sử dụng thực tế. Những khu vực có dân cư sinh sống ổn định, có khả năng khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền mới là lựa chọn phù hợp. Đồng thời, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến pháp lý, quy hoạch và khả năng thanh khoản của sản phẩm.

Ông cũng cho rằng, trong giai đoạn từ năm 2019 đến nay, giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn nhiều lần. Vì vậy, khả năng tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới là không dễ xảy ra, trừ những khu vực có yếu tố đột phá như xuất hiện đại dự án, trung tâm hành chính mới hay khu công nghiệp quy mô lớn.

Thực tế tại các khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức cho thấy giao dịch đất nền đang giảm rõ rệt. Người mua chủ yếu đi khảo sát, so sánh giá thay vì quyết định xuống tiền. Chỉ những sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý mới có thể thu hút được sự quan tâm. Trong khi đó, nhiều lô đất từng bị đẩy giá cao trong giai đoạn trước gần như không còn giao dịch.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi các quy định pháp lý mới được triển khai đồng bộ. Những yếu tố mang tính đầu cơ, giá trị không bền vững sẽ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho các sản phẩm có giá trị thực.

Một điểm đáng chú ý là việc áp dụng mã định danh bất động sản sẽ góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường, kiểm soát quyền sở hữu và hạn chế tình trạng giao dịch không rõ ràng. Đồng thời, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với thực tế cũng sẽ giúp xóa bỏ tình trạng “hai giá” vốn tồn tại lâu nay.

Bên cạnh đó, quy định siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm mạnh. Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng từng bị “thổi giá” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ dần mất thanh khoản khi không còn dòng tiền đầu cơ.

Nhìn chung, thị trường đất nền hiện nay không còn là “sân chơi” dễ dàng như trước. Đây được xem là giai đoạn thanh lọc cần thiết, buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, chuyển sang chiến lược trung và dài hạn, tập trung vào giá trị thực thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh.