Giá thuê văn phòng TPHCM giảm, thị trường tăng trưởng thận trọng

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc hạng B, phản ánh xu hướng dịch chuyển của thị trường. Trong tổng diện tích hiện hữu, hạng B chiếm khoảng 1,06 triệu m2, trong khi hạng A đạt hơn 650.000m2, chủ yếu là các dự án chất lượng cao tại vị trí chiến lược. Sự chênh lệch quy mô này cho thấy phân khúc trung cấp đang đóng vai trò chủ lực về mặt bằng diện tích.

Thị trường văn phòng TPHCM bước vào giai đoạn tăng trưởng thận trọng hơn trong quý IV/2025.

Lượng hấp thụ thuần giảm mạnh là tín hiệu cho thấy nhịp chững lại mang tính chu kỳ và tâm lý thận trọng của khách thuê. Quý IV/2025 ghi nhận 16.658m2 hấp thụ thuần, giảm gần 62% so với quý III và gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung mới không tăng đột biến, mức hấp thụ này vẫn giúp tỷ lệ trống cải thiện nhẹ, hạn chế áp lực dư cung.

Hiệu suất thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý IV/2025

Phân khúc hạng A điều chỉnh mạnh hơn khi khách thuê lớn ưu tiên ổn định thay vì mở rộng. Hấp thụ thuần hạng A chỉ đạt 186m2, thấp hơn đáng kể so với quý trước và cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy duy trì quanh 86%, cho thấy các doanh nghiệp có xu hướng gia hạn hợp đồng tại các tòa nhà trung tâm để tận dụng chính sách ưu đãi, đồng thời vẫn đảm bảo yếu tố hình ảnh thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành bền vững.

Ngược lại, hạng B tiếp tục là động lực cầu chính nhờ lợi thế chi phí và vị trí linh hoạt ngoài khu trung tâm. Phân khúc này ghi nhận hơn 16.000m2 hấp thụ thuần, chiếm gần như toàn bộ lượng giao dịch của thị trường trong quý. Xu hướng tối ưu ngân sách, dịch chuyển khỏi khu CBD và tìm kiếm diện tích phù hợp giúp hạng B duy trì độ bền trong giai đoạn điều chỉnh.

Mặt bằng giá thuê ghi nhận xu hướng giảm nhẹ, phản ánh chiến lược ưu tiên lấp đầy của chủ tòa nhà. Giá thuê hạng A trung bình đạt khoảng 52,89 USD/m2/tháng, giảm gần 4% so với quý trước. Sự điều chỉnh chủ yếu đến từ các dự án mới vận hành với mức chào thuê cạnh tranh hơn để nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng. Trong khi đó, hạng B duy trì quanh mức 33,97 USD/m2/tháng, giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ theo năm, thể hiện tính ổn định tương đối.

Triển vọng nguồn cung tương lai đặt thị trường trước chu kỳ cạnh tranh mới. Dự kiến thời gian tới sẽ có thêm gần 292.000m2 diện tích cho thuê thuần được đưa ra thị trường. Khi nguồn cung gia tăng, yếu tố chất lượng vận hành, tiện ích tích hợp và tiêu chuẩn bền vững sẽ trở thành tiêu chí then chốt quyết định khả năng giữ chân khách thuê.

Thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi cả chủ đầu tư và khách thuê đều hành xử thận trọng và thực chất. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, doanh nghiệp hiện ưu tiên không gian làm việc nâng cao năng suất, thu hút nhân sự nhưng vẫn bảo đảm hiệu quả tài chính. Song song đó, chủ tòa nhà chủ động hơn trong chính sách giá và gói ưu đãi để thúc đẩy giao dịch.

Tổng thể, quý IV/2025 phản ánh quá trình tái cân bằng thay vì suy giảm. Phân khúc hạng A điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới, trong khi hạng B giữ vai trò ổn định nhịp cầu. Những dự án có nền tảng quản lý chuyên nghiệp và định hướng phát triển bền vững được kỳ vọng sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường văn phòng TPHCM.