Hơn 90.000 sản phẩm bất động sản phát triển dọc các tuyến hạ tầng lớn tại Hà Nội và TP HCM

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Datxanh Services, trong năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước chủ yếu tập trung quanh các tuyến vành đai và các hành lang giao thông liên vùng. Tổng số căn hộ và nhà ở phát triển quanh các khu vực này ước tính vượt mốc 90.000 sản phẩm.

Tại Hà Nội, nguồn cung có xu hướng mở rộng dần ra khu vực ngoại thành. Dọc Vành đai 1 và Vành đai 2 ghi nhận hơn 10.000 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án cải tạo, tái phát triển đô thị và tổ hợp nhà ở quy mô vừa. Khu vực Vành đai 3 và 3.5 đạt hơn 17.000 sản phẩm. Trong khi đó, tuyến Vành đai 4 phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn nhất, với trên 35.000 sản phẩm đang được triển khai, trở thành tâm điểm phát triển mới của thị trường.

Tương tự, tại TP HCM và các địa phương lân cận, nguồn cung cũng tập trung mạnh quanh các trục giao thông liên kết vùng. Khu vực Vành đai 2 có gần 7.000 sản phẩm, Vành đai 3 ghi nhận hơn 11.000 sản phẩm, còn Vành đai 4 đạt khoảng 15.000 căn. Riêng dọc Quốc lộ 13 đã có hơn 11.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai, bên cạnh hàng chục nghìn căn hộ khác phát triển quanh Quốc lộ 1K, cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn và tuyến metro số 2.

Cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây quanh nút giao thông Vành đai 2 TP HCM. 

Dữ liệu nghiên cứu dài hạn cũng cho thấy xu hướng phát triển bất động sản gắn với hạ tầng ngày càng rõ nét. Sau khoảng một thập kỷ, số lượng dự án dọc các tuyến vành đai tại Hà Nội đã tăng gấp 2,6 lần, trong khi TP HCM tăng tới 3,2 lần. Nếu trước năm 2015, khu vực TP HCM và vùng ven chỉ có hơn 300 dự án chung cư quanh các tuyến vành đai, thì hiện con số này đã vượt 1.000 dự án, phần lớn nằm trong bán kính 20 đến 40 km tính từ trung tâm thành phố. Tại Hà Nội, số dự án quanh các tuyến vành đai cũng tăng từ gần 270 lên hơn 700 dự án.

Thực tế thị trường cho thấy nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án quy mô lớn dọc các trục giao thông này. Tại TP HCM, riêng tuyến Quốc lộ 13 đã tập trung hàng chục dự án chung cư với quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn căn mỗi dự án. Khu vực Vành đai 3 tiếp tục bổ sung nguồn cung mới bên cạnh các đại đô thị đã hình thành. Trong khi đó, dọc Quốc lộ 1K và cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phát triển các khu căn hộ quy mô lớn, tạo nên các cụm dân cư mới.

Theo các chuyên gia, xu hướng này phù hợp với quá trình mở rộng không gian đô thị trong dài hạn. Khi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, thời gian di chuyển từ khu ven về trung tâm được rút ngắn, qua đó nâng cao sức hấp dẫn của các dự án nhà ở ngoài lõi đô thị. Người mua nhà ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối và chất lượng sống thay vì chỉ tập trung vào vị trí hành chính.

Ở góc độ thị trường, việc quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao buộc dòng vốn phải dịch chuyển ra các khu vực vành đai. Hạ tầng giao thông trở thành yếu tố then chốt giúp bất động sản vùng ven cải thiện giá trị sử dụng thực tế, đồng thời thu hút nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia cũng nhận định, khác với những giai đoạn trước, làn sóng phát triển hiện nay gắn chặt với tiến độ triển khai hạ tầng thực tế thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch. Điều này giúp thị trường đánh giá dự án thận trọng hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Về dài hạn, bất động sản bám theo hạ tầng được dự báo tiếp tục là trục phát triển chính khi đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ và mô hình đô thị đa trung tâm dần hình thành. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả bền vững, việc phát triển nhà ở cần song hành với hạ tầng xã hội, dịch vụ và việc làm, tránh nguy cơ hình thành các khu đô thị thiếu sức sống.