Lãi suất tăng cao, người có 2 tỷ vẫn dè dặt mua nhà 4 tỷ

Chị Phương Linh, hiện sinh sống tại phường Thạnh Mỹ Tây, cho biết vợ chồng chị đã tích góp được khoảng 2 tỷ đồng sau nhiều năm làm việc và dự định mua nhà từ năm ngoái. Tuy nhiên, do chưa tìm được căn nhà phù hợp cả về vị trí lẫn tài chính, kế hoạch này liên tục bị trì hoãn.

Gần đây, gia đình chị tìm được một căn hộ 3 phòng ngủ tại khu vực phường Hiệp Bình với giá khoảng 4 tỷ đồng, khá phù hợp với nhu cầu sinh hoạt. Tuy nhiên, khi tìm hiểu thủ tục vay ngân hàng để bổ sung phần vốn còn thiếu khoảng 2 tỷ đồng, mức lãi suất thực tế khiến vợ chồng chị khá bất ngờ.

Theo tư vấn từ một ngân hàng thương mại tại TP.HCM, gói vay mua nhà có thời hạn tối đa 35 năm với lãi suất cố định 11,8% mỗi năm trong hai năm đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường.

Cơ chế lãi suất thả nổi thường được tính dựa trên lãi suất tiền gửi của bốn ngân hàng thương mại nhà nước, cộng thêm biên độ khoảng 3,5%. Điều này đồng nghĩa mức lãi suất có thể thay đổi theo diễn biến của thị trường tài chính.

Với phương án vay này, trong hai năm đầu, mỗi tháng gia đình chị Linh phải thanh toán gần 24,5 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi. Theo chị, khoản chi này vượt quá dự tính ban đầu và tạo áp lực lớn đối với ngân sách gia đình sau khi đã trừ các chi phí sinh hoạt.

Chị Linh cho biết nếu lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 13% mỗi năm sau thời gian ưu đãi, số tiền phải trả hàng tháng có thể lên gần 27 triệu đồng. Khi tham khảo thêm tại một ngân hàng khác, gia đình chị được tư vấn gói vay tối đa 20 năm với lãi suất cố định 10% trong năm đầu và 13,5% cho 18 tháng tiếp theo. Tuy nhiên, với gói vay này, số tiền phải trả hàng tháng lên tới khoảng 31 triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình.

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, việc lãi suất cho vay mua nhà tăng cao đang ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua. Đồng thời, nhiều khoản vay sắp bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi cũng đang đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Ông Kiên cho biết từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, thanh khoản của thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm rõ rệt khi chi phí vay vốn tăng lên. Điều này khiến dòng tiền trả nợ hàng tháng của nhiều gia đình vượt ngưỡng an toàn.

Chẳng hạn, với khoản vay khoảng 2,7 tỷ đồng, số tiền trả hàng tháng trước đây vào khoảng 35 triệu đồng có thể tăng lên tới 42 triệu đồng khi lãi suất điều chỉnh, gây áp lực đáng kể đối với người vay.

Bên cạnh yếu tố chi phí, tâm lý lo ngại lãi suất tiếp tục tăng và rủi ro thanh khoản cũng khiến nhiều người mua nhà thận trọng hơn, đặc biệt là những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện phổ biến khoảng 9,5–10% mỗi năm tại các ngân hàng thương mại nhà nước và khoảng 11,5–14% mỗi năm tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Mức lãi này có thể biến động tùy theo diễn biến thị trường tiền tệ và định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước.

Theo khuyến nghị của các chuyên gia, với thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng và chi phí sinh hoạt khoảng 25 triệu đồng, khoản tiền trả nợ nên duy trì dưới mức 20 triệu đồng để đảm bảo an toàn tài chính. Vì vậy, người mua nhà cần tính toán kỹ tỷ lệ vay vốn, duy trì khoản dự phòng và cân nhắc khả năng chịu đựng khi lãi suất biến động trong dài hạn.