Lãi suất vay mua nhà tăng cao, thị trường bất động sản chuyển hướng

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian gần đây hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt tại phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, đây không phải xu hướng phổ biến trên toàn thị trường mà chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn trước.

Nhóm nhà đầu tư này thường vay vốn ngân hàng với thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền.

Ngoài ra, không ít trường hợp mua bất động sản theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại và thanh khoản suy giảm, nhóm này buộc phải chấp nhận cắt lỗ phần chênh để giảm thiểu rủi ro.

Thực tế ghi nhận cho thấy lãi suất cho vay bất động sản đã tăng khá nhanh trong thời gian gần đây. Một số ngân hàng thương mại công bố gói vay với lãi suất cố định trong 6 tháng khoảng 9,6% mỗi năm và có thể lên tới 13,9% mỗi năm nếu cố định trong 24 tháng đầu.

Tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua nhà cũng tăng từ 1 đến 2% mỗi năm so với trước. Chẳng hạn, có ngân hàng áp dụng mức lãi suất 8,3% cho năm đầu tiên và khoảng 8,8% cho gói cố định 24 tháng. Những gói vay ưu đãi 5 đến 6% mỗi năm từng phổ biến trong giai đoạn trước hiện gần như không còn, thay vào đó mức ưu đãi phổ biến đã tăng lên khoảng 8% mỗi năm.

Trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng trong khi người mua có xu hướng thận trọng và chờ đợi, thanh khoản thị trường tại một số khu vực đang chậm lại cục bộ.

Theo VARS, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi. Giá nhà vẫn duy trì ở mức cao trong khi lãi suất vay thế chấp tăng và tiêu chuẩn cho vay ngày càng chặt chẽ. Những chiến lược đầu tư từng phổ biến như lướt sóng ngắn hạn hay sử dụng đòn bẩy tài chính lớn vì thế trở nên kém hiệu quả.

Đáng chú ý, nhiều khoản vay mua nhà ký kết từ năm 2023 với thời gian ưu đãi lãi suất từ hai đến ba năm đang chuẩn bị bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Khi đó, mức lãi suất thực tế có thể tăng đáng kể so với dự tính ban đầu, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngay cả người mua nhà lần đầu cũng có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn khi chi phí vay vốn tăng nhanh.

Các chuyên gia cho rằng việc lãi suất tăng có thể góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời doanh nghiệp bất động sản cũng khó triển khai dự án mới. Khi nguồn cung bị thu hẹp, sự mất cân đối cung cầu có thể trở nên nghiêm trọng hơn.

Ở chiều ngược lại, việc duy trì lãi suất quá thấp trong thời gian dài cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới và đẩy giá nhà tăng mạnh như từng xảy ra trong các chu kỳ trước.

Theo các chuyên gia, giải pháp phù hợp không nằm ở việc siết hay nới tín dụng một cách cực đoan mà cần điều tiết lãi suất và dòng vốn linh hoạt, có chọn lọc. Mục tiêu là đảm bảo dòng tiền hướng vào nhu cầu thực, kiểm soát rủi ro đầu cơ nhưng vẫn tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở.

Phân tích về nguyên nhân lãi suất tăng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, cho rằng có ba yếu tố chính gồm chênh lệch cung cầu vốn trên thị trường, áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác và định hướng phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế. Trong đó, bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối nên lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh thường cao hơn mặt bằng chung.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản được khuyến nghị cần cơ cấu lại danh mục dự án và nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải.

Một số doanh nghiệp cũng cho rằng việc điều chỉnh mặt bằng giá bán về mức hợp lý hơn sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, đồng thời tạo điều kiện để người mua ở thực tiếp cận nhà ở.

Dù chi phí vốn tăng, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch tại một số phân khúc nhất định. Phần lớn giao dịch đến từ người mua có nhu cầu ở thực, nhóm khách hàng có tích lũy tài chính tốt hoặc nhà đầu tư sở hữu dòng tiền cho thuê ổn định. Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn tồn tại, nhưng thị trường đã trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận trong giai đoạn mới.