Lí do giá thuê giảm, đường Đồng Khởi vẫn lọt top đắt đỏ nhất thế giới

Vị trí chiến lược là nền tảng cốt lõi giữ giá cho Đồng Khởi trong dài hạn. Tuyến phố dài khoảng 1 km, kết nối từ khu vực Nhà thờ Đức Bà Sài Gòn đến đường Tôn Đức Thắng, đối diện công viên Bến Bạch Đằng, đồng thời liền kề Nhà hát Thành phố Hồ Chí Minh. Đây được xem là “trục xương sống” của lõi trung tâm, hội tụ dòng khách du lịch, doanh nhân và tầng lớp chi tiêu cao, tạo lợi thế mà ít tuyến phố nào có thể thay thế.

Đường Đồng Khởi là một trong những tuyến đường có giá thuê mặt bằng bán lẻ đắt đỏ nhất Việt Nam.

Cơ cấu khách thuê cao cấp giúp Đồng Khởi duy trì mặt bằng giá thuộc nhóm đỉnh thị trường. Tuyến đường tập trung nhiều khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và các thương hiệu xa xỉ như Gucci, Louis Vuitton, Cartier. Sự hiện diện của các “ông lớn” quốc tế không chỉ nâng tầm hình ảnh mà còn thiết lập chuẩn giá thuê cao, bởi nhóm khách thuê này ưu tiên vị trí biểu tượng hơn là tối ưu chi phí ngắn hạn.

Đà giảm giá thuê chủ yếu phản ánh sự điều chỉnh kỹ thuật của thị trường, không phải suy giảm sức hút. Theo báo cáo “Main Streets Across the World” 2025 của Cushman & Wakefield, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Đồng Khởi đạt trung bình 3.711 USD/m2/năm, giảm 6% so với năm 2024. Tuy vậy, tuyến phố vẫn xếp hạng 17 toàn cầu, dù đã lùi nhẹ so với các năm trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng, thay vì đánh mất vị thế.

Quá trình sàng lọc tự nhiên đang làm rõ sự phân hóa giữa mặt bằng đắc địa và vị trí kém cạnh tranh. Các chuyên gia nhận định những tài sản có vị trí lõi, chất lượng quản lý tốt và cơ cấu khách thuê phù hợp vẫn duy trì khả năng hấp thụ ổn định. Ngược lại, các mặt bằng thứ cấp buộc phải điều chỉnh giá hoặc thay đổi mô hình vận hành để thích ứng với xu hướng tiêu dùng mới.

Nhiều thương hiệu xa xỉ quốc tế hiện diện trên trục đường trung tâm Đồng Khởi. 

Yếu tố pháp lý và khung giá đất cũng góp phần củng cố mặt bằng giá cao của khu vực này. Đồng Khởi tiếp tục nằm trong nhóm tuyến đường có đơn giá đất cao nhất TPHCM theo bảng giá đất do UBND thành phố công bố, áp dụng giai đoạn 31.10.2024 – 31.10.2025. Điều này tạo nền tảng chi phí đầu vào cao, qua đó tác động trực tiếp đến giá thuê thương mại.

Xu hướng bán lẻ “phygital” và chiến lược mở rộng có chọn lọc giúp phân khúc cao cấp duy trì độ bền. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, các thương hiệu quốc tế có xu hướng ưu tiên mặt bằng biểu tượng để kết hợp trải nghiệm vật lý và nền tảng số. Thậm chí, tại một số không gian thuộc khách sạn hạng sang, giá thuê ghi nhận mức cao kỷ lục, phản ánh nhu cầu hiện diện thương hiệu tại các địa chỉ vàng.

Tỉ lệ mặt bằng trống trên đường Đồng Khởi đã giảm.

Tổng thể, việc giá thuê giảm không làm suy chuyển vị thế của Đồng Khởi mà chỉ cho thấy thị trường đang vận hành theo cơ chế điều chỉnh linh hoạt. Khi lợi thế vị trí, cấu trúc khách thuê và khung pháp lý vẫn được duy trì, tuyến phố trung tâm TPHCM tiếp tục giữ vai trò biểu tượng của phân khúc bán lẻ cao cấp và nằm trong nhóm đắt đỏ nhất thế giới.