Loạt nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh tại các đô thị lớn

Giá chung cư lập đỉnh mới tại Hà Nội và TP.HCM

Theo VARS IRE, quý III/2025 ghi nhận mức giá trung bình căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên.

Tại Hà Nội, giá trung bình lên tới 95 triệu đồng/m², hơn 43% dự án được bán trên mức 120 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, mức trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², thấp hơn đôi chút nhờ nguồn cung mở rộng ở khu vực ngoại thành.

Nhiều dự án có mức tăng từ vài trăm triệu đến hơn một tỷ đồng/căn, dù chất lượng và hạ tầng không có nhiều thay đổi đáng kể.

Nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển tăng cao

Theo phân tích, nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa và di dân cơ học diễn ra mạnh mẽ.

Chi phí phát triển dự án – nhất là tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực – đã tăng mạnh, khiến giá đất đầu vào của các dự án bị đội lên đáng kể. Đây là yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí phát triển bất động sản, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp.

Nhiều dự án được tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc pháp lý, dẫn đến chi phí tài chính, giải phóng mặt bằng và phát sinh tăng cao. Ngoài ra, cơ cấu nguồn cung mất cân đối – khi phần lớn dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – khiến thị trường khan hiếm nhà ở trung cấp và bình dân.

Cạnh tranh giảm, quy hoạch đô thị mới làm tăng giá đất

Nguồn cung tập trung vào một số doanh nghiệp lớn khiến tính cạnh tranh bị hạn chế. Cùng với đó, thông tin về sáp nhập địa giới hành chính hoặc quy hoạch trung tâm hành chính mới tại nhiều khu vực đã đẩy giá đất tăng mạnh cục bộ.

Sự xuất hiện của các siêu dự án quy mô lớn, đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, cùng hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đang triển khai, cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá bất động sản cao hơn trước.

Nhu cầu nhà ở vẫn tăng mạnh

Ở chiều cầu, tốc độ đô thị hóa nhanh là động lực lớn. Tỷ lệ dân số đô thị của Việt Nam đã tăng từ 34,4% năm 2019 lên 44,3% năm 2024, tương đương hơn 44 triệu người. Mỗi năm, khoảng 1 triệu người di cư từ nông thôn ra thành thị – chủ yếu là người trẻ – khiến nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở tăng mạnh.

Ngoài ra, tâm lý “an cư lạc nghiệp” khiến người dân vẫn ưu tiên sở hữu nhà, ngay cả khi giá bất động sản liên tục tăng.

Dòng tiền dịch chuyển vào bất động sản

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, VARS IRE cho rằng sự biến động của thị trường vàng và chứng khoán khiến nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản làm kênh trú ẩn an toàn.

Chính sách nới lỏng tín dụng và tiền tệ mở rộng trong thời gian qua cũng góp phần khiến dòng vốn rẻ chảy mạnh vào thị trường này. Trong khi đó, công tác kiểm soát đầu cơ và “thổi giá” vẫn còn hạn chế, làm gia tăng biến động giá.

Khi thị trường cho thuê nhà chưa phát triển ổn định, phần lớn người dân vẫn chọn mua để ở thay vì thuê, càng đẩy cầu tăng cao.

Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất gặp khó, bất động sản tiếp tục được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lời tốt, khiến giá chung cư tại các đô thị lớn vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.