Mặt bằng giá căn hộ thiết lập đỉnh mới

Theo các báo cáo thị trường, mặt bằng giá căn hộ đã tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước, thiết lập mức giá mới cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 3.900 USD/m2, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2. Sau mỗi đợt mở bán, giá tiếp tục tăng thêm khoảng 3% so với quý trước, cho thấy xu hướng leo thang vẫn chưa dừng lại.

Dù nguồn cung có dấu hiệu phục hồi với khoảng 15.000 sản phẩm được mở bán trong quý I, thanh khoản thị trường vẫn ở mức khiêm tốn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Không chỉ khu vực trung tâm, ngay cả các khu vực mở rộng như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới. Dù bổ sung thêm nguồn cung trung cấp, nhưng mức giá phổ biến vẫn dao động từ 60 đến 80 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá chung khó có khả năng giảm.

Các chuyên gia nhận định, xu hướng tăng giá hiện nay không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án liên tục tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp để đảm bảo hiệu quả tài chính. Đây chính là yếu tố khiến giá căn hộ tiếp tục bị đẩy lên.

Dự báo trong thời gian tới, xu hướng này vẫn sẽ tiếp diễn khi nguồn cung mới, đặc biệt trong nửa cuối năm 2026, chủ yếu là các dự án hạng sang. Nhiều dự án đang chuẩn bị ra mắt với mức giá dự kiến từ 120 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí có thể chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2 tại các khu vực như Thủ Thiêm.

Bên cạnh đó, làn sóng phát triển phân khúc cao cấp đang lan rộng ra các khu vực vệ tinh, nơi trước đây chủ yếu phát triển nhà ở trung cấp. Một số dự án tại Bình Dương đã được dự báo có mức giá lên tới 80–100 triệu đồng/m2, cho thấy xu hướng mở rộng không gian của thị trường cao cấp.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, mặt bằng giá căn hộ được dự báo sẽ khó hạ nhiệt trong ngắn hạn. Điều này đặt ra thách thức lớn đối với người mua ở thực, đồng thời phản ánh nhu cầu cấp thiết về việc cân đối lại cơ cấu nguồn cung để thị trường phát triển bền vững hơn.