Nhận diện lực đẩy thị trường bất động sản thời gian tới

1. Thị trường bất động sản đang phục hồi

Thị trường bất động sản, đặc biệt tại khu vực phía Nam, đang có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Sức mua và nguồn cung đều tăng, nhất là phân khúc căn hộ.

• Theo DKRA, quý II/2025 ghi nhận khoảng 20.580 căn hộ mở bán tại TP.HCM và vùng phụ cận, trong đó tiêu thụ 11.000 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ 54%, gần gấp đôi quý trước và cùng kỳ 2024.
• Thị trường thứ cấp cũng có chuyển động tích cực.
• Đất nền chững lại, không còn là kênh đầu tư ưu tiên, và không xảy ra tình trạng "sốt đất" dù có sự sáp nhập địa giới hành chính.
• Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng, ngoại trừ Phú Quốc – nơi được kỳ vọng sẽ “nóng” lên khi đăng cai APEC 2027.
• Nhà ở xã hội phát triển chậm, nhiều dự án còn đang chuẩn bị mặt bằng, chưa khởi công.

Thị trường bất động sản quý III được dự báo sôi động hơn nhờ đón nhận nhiều lực đẩy chính sách

2. Chính sách và pháp luật: Lực đẩy quan trọng

Thị trường đang chịu tác động mạnh từ hệ thống chính sách và pháp luật mới, góp phần củng cố niềm tin và tạo nền tảng phát triển dài hạn.

Từ 1/8/2024, 3 luật quan trọng có hiệu lực:

• Luật Đất đai (sửa đổi)
• Luật Nhà ở
• Luật Kinh doanh bất động sản

Cùng các nghị định hướng dẫn đã bắt đầu phát huy hiệu quả.

Nhiều nghị quyết mang tính chiến lược:

• Nghị quyết 201/2025/QH15: thí điểm cơ chế phát triển nhà ở xã hội.
• Bộ tứ chiến lược của Bộ Chính trị (NQ 57, 59, 66, 68): tạo nền tảng cho đổi mới thể chế, hội nhập, phát triển khoa học - công nghệ, chuyển đổi số và kinh tế tư nhân.
• NQ 74/NQ-CP: triển khai tổ chức lại đơn vị hành chính và mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Chính sách tài khóa và tiền tệ linh hoạt:

• Lãi suất, tỷ giá ổn định, tín dụng kiểm soát chặt chẽ.
• Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8,3 – 8,5%, giao chỉ tiêu cụ thể cho địa phương, doanh nghiệp, ngân hàng lớn.

3. Thách thức chưa thể bỏ qua

• Pháp lý vẫn là nút thắt lớn, nhiều dự án bị đình trệ do thủ tục phức tạp, chồng chéo văn bản.
• Một số doanh nghiệp, sàn phân phối còn sử dụng chiêu trò “đặt mua ảo” để tạo hiệu ứng sốt giá, gây nhiễu loạn thị trường.
• Giá bất động sản tiếp tục tăng, vượt 10% so với cùng kỳ 2024, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm.
• Cơ chế tính tiền sử dụng đất và giá đất theo thị trường đang gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
• Tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư vẫn còn, khi các chính sách sau sáp nhập hành chính chưa phát huy rõ rệt.

4. Hành vi nhà đầu tư: Cẩn trọng, chọn lọc

Nhà đầu tư hiện nay không còn dễ bị cuốn theo tâm lý đám đông. Thay vào đó, họ chủ động:

• Tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, chọn chủ đầu tư uy tín.
• Ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, khả năng thanh khoản cao.
• Chấp nhận chờ đợi cơ hội thay vì "lướt sóng" thiếu cơ sở.

Số liệu tiêu thụ quý II/2025 cho thấy có lực cầu thực, phản ánh sự trở lại của dòng tiền đầu tư trung và dài hạn.

5. Triển vọng cuối năm 2025 và năm 2026

Thị trường đang bước vào giai đoạn thiết lập lại với khung pháp lý mới, hướng đến minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

• Chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh, sản phẩm đạt chuẩn pháp lý mới đủ sức cạnh tranh.
• Hiện tượng đầu cơ, “lướt sóng”, tạo sóng ảo… sẽ bị đào thải khỏi thị trường.
• Các vướng mắc pháp lý tại TP.HCM và nhiều địa phương đang được tháo gỡ nhờ cơ chế phân cấp mạnh hơn.

TP.HCM mới sau sáp nhập được đánh giá sẽ tiếp tục là trung tâm hấp dẫn nhất cả nước nhờ tận dụng tối đa chính sách ưu tiên, tiềm năng phát triển và sức hút đầu tư.