“Tảng băng chìm” bất động sản TP.HCM: Hàng triệu tỷ đồng đang bị đóng băng trong các dự án dở dang

Khác biệt trong cách nhìn về “tồn kho”

Theo báo cáo của cơ quan quản lý, thị trường không ghi nhận tồn kho do các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng cách thống kê này mới chỉ phản ánh phần “nổi” của thị trường – tức các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được.

Trong khi đó, thực tế tồn kho của doanh nghiệp bất động sản lại bao gồm cả chi phí đầu tư dở dang, quỹ đất chưa triển khai và các dự án đang bị vướng pháp lý. Đây mới chính là phần “tảng băng chìm” có quy mô lớn và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế.

Theo số liệu tổng hợp, hiện cả nước có gần 3.000 dự án gặp vướng mắc với tổng mức đầu tư lên tới khoảng 2,46 triệu tỷ đồng. Riêng tại TP.HCM, vẫn còn hàng chục dự án chưa thể tháo gỡ, khiến nguồn lực bị “chôn” trong đất, không thể chuyển hóa thành dòng tiền.

Áp lực tài chính và rủi ro nợ xấu

Việc dòng vốn bị mắc kẹt trong các dự án dở dang không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tạo áp lực lớn lên hệ thống tài chính. Khi các khoản vay không thể thu hồi đúng hạn do dự án không triển khai được, nguy cơ phát sinh nợ xấu là điều khó tránh khỏi.

Điều đáng nói là tình trạng này không phản ánh đầy đủ trên các báo cáo bề nổi, khiến việc đánh giá sức khỏe thị trường có thể bị sai lệch.

Lệch pha cung – cầu và tồn kho “ẩn”

Một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến tồn kho là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Trong nhiều năm, thị trường TP.HCM gần như thiếu vắng nhà ở giá phù hợp, trong khi phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn.

Hệ quả là nhiều sản phẩm dù đã bán trên giấy tờ nhưng chưa có người ở thực. Đây được xem là dạng “tồn kho ẩn”, nằm trong tay các nhà đầu tư cá nhân, không tạo ra giá trị sử dụng thực tế cho xã hội.

Cần minh bạch hóa dữ liệu và khơi thông dòng vốn

Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết vấn đề tận gốc, cần có cách tiếp cận toàn diện hơn trong việc thống kê và đánh giá thị trường. Không chỉ dừng ở sản phẩm hoàn thiện, mà phải tính đến toàn bộ nguồn lực đang bị “đóng băng” trong hệ thống.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng là yếu tố then chốt để giải phóng dòng vốn hàng triệu tỷ đồng, giúp thị trường vận hành thông suốt hơn.

Kết luận

“Tảng băng chìm” của thị trường bất động sản TP.HCM không chỉ là câu chuyện số liệu, mà phản ánh một vấn đề lớn về hiệu quả sử dụng nguồn lực. Khi phần chìm này chưa được nhận diện đầy đủ và xử lý triệt để, thị trường khó có thể phát triển bền vững, dù bề mặt vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.