Thị trường bất động sản 2026 đối mặt 4 thách thức lớn theo cảnh báo của VARS

Theo phân tích của VARS trong bản tin thị trường bất động sản công bố đầu năm 2026, việc áp dụng bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức cao đang khiến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tại nhiều khu vực tăng mạnh. Điều này tạo ra “nút thắt” lớn, làm chậm tiến độ phát triển dự án và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung trong thời gian tới.

Để giảm thiểu tác động tiêu cực, VARS kiến nghị các địa phương sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đặc biệt với những khu vực phát triển mới, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh vấn đề giá đất, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt trong thực thi ở một số địa phương. Việc chậm trễ này không chỉ kéo dài thời gian triển khai dự án mà còn làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.

Một rủi ro khác được VARS nhấn mạnh là tiến độ thực thi các bộ luật liên quan đến đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản còn chậm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc đội ngũ cán bộ địa phương chưa chuyên sâu, thiếu kinh nghiệm xử lý hồ sơ, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư.

Ngoài ra, lãi suất cho vay có xu hướng tăng nhanh trong thời gian gần đây cũng đang tạo áp lực lớn lên cả chủ đầu tư và người mua nhà ở thực. VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn đầu tư.

Về diễn biến cung – cầu, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy thị trường bất động sản năm 2025 đã dần cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối, thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp, trong khi tỷ lệ căn hộ cao cấp giá trên 100 triệu đồng/m² vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Khi nguồn cung gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, giá bán duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn vượt xa thu nhập bình quân, cùng với áp lực lãi suất, thị trường đang thu hẹp dần nhóm người tham gia.

VARS nhận định hoạt động đầu tư “lướt sóng” ngày càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư khó đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước, đặc biệt khi thị trường đang được minh bạch hóa dữ liệu và siết chặt quản lý. Những chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa trên tâm lý đám đông hoặc thông tin chưa kiểm chứng có nguy cơ thất bại cao.

Trong giai đoạn mới, nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác và thanh khoản ổn định. Đồng thời, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng được mở rộng, qua đó nâng cao giá trị bất động sản và duy trì sức hút của thị trường.