Tiền sử dụng đất vẫn là nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư cho biết nếu áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), số tiền phải nộp tăng rất cao, làm đội chi phí đầu vào và kéo dài thời gian triển khai dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh mà còn tác động trực tiếp đến nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn đau đầu vì tiền sử dụng đất tăng cao

Doanh nghiệp “gánh” chi phí đất đai tăng mạnh

Theo phản ánh từ các doanh nghiệp, nhiều dự án bất động sản hiện nay là dự án hỗn hợp, có thêm hệ thống đường giao thông nội khu hoặc mở mới. Tuy nhiên, bảng giá đất tại một số địa phương chưa được cập nhật kịp thời, chưa phản ánh đầy đủ hạ tầng thực tế. Điều này khiến việc áp dụng hệ số K để xác định giá đất thiếu chính xác, dẫn đến chi phí sử dụng đất tăng cao và gây khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đưa ra ví dụ: một khu đất 1 ha tại đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức) có bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m2. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, giá đất tính tiền sử dụng đất lên tới 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nếu áp dụng phương pháp thặng dư cho một dự án chung cư cao tầng trên khu đất này, sau khi trừ toàn bộ chi phí xây dựng, bán hàng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư, giá trị đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Như vậy, mức tính theo hệ số K cao hơn hơn 2 lần so với giá trị thực tế, buộc doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2 mới có thể đảm bảo không thua lỗ.

Theo ông Châu, cách tính này có nguy cơ đẩy giá nhà tăng mạnh, khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.

Nguồn cung có nguy cơ tiếp tục khan hiếm

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp hoặc áp dụng ở mức quá cao đang làm chi phí đất đai tăng đột biến. Đây là rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay.

Chi phí đầu vào tăng khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ, thu hẹp quy mô hoặc tạm dừng dự án. Hệ quả là nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển, làm mất cân đối cung – cầu và tạo áp lực tăng giá trong những năm tới.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu nhích lên cũng làm gia tăng gánh nặng tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Khi chi phí vốn cao hơn, nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ bị thu hẹp, thanh khoản thị trường vì thế có thể suy giảm.

Cần điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất

Các chuyên gia cho rằng việc áp dụng chung một hệ số K cho mọi dự án là chưa hợp lý. Mỗi dự án có vị trí, quy mô và hệ số sử dụng đất khác nhau nên cần phương pháp định giá linh hoạt hơn.

Ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần xây dựng hệ số điều chỉnh riêng theo từng khu vực, vị trí và loại hình dự án. Đồng thời, dự án có hệ số sử dụng đất cao nên được tính tiền sử dụng đất phù hợp với hiệu quả khai thác, thay vì áp dụng máy móc như đối với các lô đất nhỏ lẻ.

Theo các chuyên gia, nếu không sớm tháo gỡ bài toán tiền sử dụng đất, thị trường bất động sản có thể tiếp tục đối mặt với vòng luẩn quẩn: chi phí cao – giá bán tăng – thanh khoản giảm – nguồn cung thiếu hụt. Việc cải thiện cơ chế định giá đất vì thế được xem là chìa khóa quan trọng để khơi thông dòng vốn và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.