Vì sao giá bất động sản khó giảm sâu dù nguồn cung tăng mạnh?

Nguồn cung tăng nhưng không kéo giá xuống

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy nguồn cung đã phục hồi mạnh, đạt khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025 – mức cao nhất trong nhiều năm.

Sự gia tăng này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn và thị trường trở nên đa dạng hơn. Tuy nhiên, thay vì kéo giá giảm, thị trường lại chuyển sang trạng thái phân hóa, khi dòng tiền tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiềm năng khai thác thực.

Chi phí đầu vào neo cao

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá khó giảm là áp lực chi phí phát triển dự án. Trong đó:

• Chi phí đất đai chiếm khoảng 30–40% tổng chi phí và đang có xu hướng tăng mạnh
• Tiền sử dụng đất ở nhiều dự án tăng 1,5–3 lần sau thời gian “đắp chiếu”
• Chi phí xây dựng tăng khoảng 8–12%
• Chi phí tài chính tăng do lãi suất tăng

Những yếu tố này khiến tổng chi phí đầu tư bị đội lên đáng kể, buộc chủ đầu tư phải giữ giá bán ở mức cao để đảm bảo hiệu quả tài chính.

Lãi suất tăng làm thay đổi hành vi thị trường

Từ cuối năm 2025, lãi suất tăng nhanh khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản thị trường vì thế giảm sút, nhưng không dẫn đến việc giảm giá mạnh.

Thay vào đó, thị trường ghi nhận xu hướng “chọn lọc dòng tiền” – chỉ những dự án chất lượng, có giá trị thực mới thu hút được giao dịch. Điều này góp phần giữ mặt bằng giá ổn định, thay vì giảm sâu trên diện rộng.

Doanh nghiệp không dễ giảm giá

Trong bối cảnh áp lực chi phí lớn, việc giảm giá bán không phải lựa chọn dễ dàng với các chủ đầu tư. Nếu giảm giá sâu, doanh nghiệp có thể đối mặt với thua lỗ hoặc mất cân đối tài chính.

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều doanh nghiệp lựa chọn các giải pháp khác như:

• Giãn tiến độ thanh toán
• Hỗ trợ lãi suất
• Tăng chiết khấu cho khách thanh toán sớm

Những chính sách này giúp kích cầu nhưng vẫn giữ được mặt bằng giá chung trên thị trường.

Thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn. Thay vào đó, nhà đầu tư cần hướng tới giá trị thực, khả năng khai thác dòng tiền và tầm nhìn dài hạn.

Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục giữ giá tốt, trong khi các dự án kém chất lượng có thể bị đào thải.

Kết luận

Dù nguồn cung dồi dào hơn, giá bất động sản khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào, lãi suất và cấu trúc thị trường. Trong bối cảnh này, sự điều chỉnh không diễn ra đồng loạt mà mang tính phân hóa, hướng tới một thị trường ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.