Giá đất nông nghiệp TP HCM dự kiến giảm 20–25% theo bảng giá mới

Trong tờ trình gửi UBND TP HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết mức giá đề xuất lần này thấp hơn đáng kể so với bảng giá đang áp dụng, đồng thời thấp hơn phương án từng được đưa ra vào cuối tháng 11. Việc điều chỉnh nhằm tiệm cận hơn với thực tế sử dụng đất và khả năng sinh lợi của sản xuất nông nghiệp.

Theo dự thảo, bảng giá đất nông nghiệp được phân chia theo bốn khu vực và ba vị trí. Vị trí 1 là các thửa đất tiếp giáp lề đường trong phạm vi 200 m; vị trí 2 cách lề đường từ 200 đến 400 m; vị trí 3 là các khu đất còn lại.

Tại khu vực I, giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 được đề xuất cao nhất khoảng 625.000 đồng mỗi m2, giảm khoảng 23% so với mức cao nhất trong bảng giá hiện hành. Mức thấp nhất khoảng 400.000 đồng mỗi m2, cũng thấp hơn hơn 20% so với quy định đang áp dụng. Đối với đất trồng cây hằng năm tại cùng vị trí, giá cao nhất khoảng 500.000 đồng mỗi m2, giảm khoảng 26%, trong khi mức thấp nhất khoảng 320.000 đồng mỗi m2, thấp hơn trên 25%.

Ở các khu vực II, III và IV, giá đất trồng cây lâu năm được đề xuất dao động từ khoảng 205.000 đến 500.000 đồng mỗi m2. Với đất trồng cây hằng năm, mức giá dự kiến thấp nhất khoảng 164.000 đồng mỗi m2 và cao nhất khoảng 400.000 đồng mỗi m2.

Đáng chú ý, một số khu vực thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ như Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Tân Uyên… lại được đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp từ 1 đến 1,7 lần so với bảng giá hiện hành. Trong khi đó, phần lớn các khu vực nội thành và địa bàn TP HCM cũ đều ghi nhận xu hướng giảm giá.

Dự thảo bảng giá đất nông nghiệp mới hiện đang được lấy ý kiến trước khi trình UBND TP HCM xem xét, quyết định.

Bảng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm dự kiến: Nghìn/m2

Bảng giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm dự kiến: Nghìn/m2

Bảng giá đất mới sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, lệ phí liên quan cũng như xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá lần này được đánh giá có tác động trực tiếp đến thị trường và hoạt động giao dịch bất động sản trong thời gian tới.

Trước đó, tại dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình vào cuối tháng 11, giá đất nông nghiệp từng được đề xuất tăng mạnh, phổ biến từ 78% đến 85% so với bảng giá đang áp dụng. Theo phương án này, giá đất trồng cây lâu năm tại khu vực 1 có thể lên tới 1,4 triệu đồng mỗi m2, mức thấp nhất khoảng 370.000 đồng mỗi m2. Đối với đất trồng cây hằng năm, giá cao nhất được đề xuất 1,2 triệu đồng mỗi m2, thấp nhất khoảng 300.000 đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, ở tờ trình mới nhất, cơ quan soạn thảo đã chuyển sang phương án giảm giá đất nông nghiệp. Sự điều chỉnh này diễn ra trong bối cảnh giá đất ở đang được xây dựng theo mặt bằng mới cao hơn đáng kể, làm gia tăng nguy cơ nới rộng khoảng chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được tính dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nhân với diện tích chuyển mục đích. Ngoại trừ một số trường hợp được áp dụng mức thu ưu đãi như đất ao, vườn gắn liền với đất ở hoặc có nguồn gốc liền kề đất ở, phần lớn các trường hợp còn lại phải nộp 100% nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất.

Các chuyên gia cho rằng, việc xác định giá đất nông nghiệp ở mức thấp có thể làm tăng đáng kể chi phí chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân mà còn có nguy cơ làm gia tăng giá nhà ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh. Chi phí đất đai tăng cao có thể tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt với nhóm hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Bên cạnh đó, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nếu giá đất nông nghiệp được xác lập ở mức thấp, người sử dụng đất nông nghiệp có thể chịu thiệt thòi do giá trị bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường.

Hiện dự thảo bảng giá đất lần đầu vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và dự kiến sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026 nếu được thông qua.