Bất động sản TP.HCM tăng trưởng nhưng nhà giá phù hợp ngày càng khan hiếm

Doanh thu tăng nhưng lệch pha phân khúc

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2025, tổng doanh thu kinh doanh bất động sản trên địa bàn đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Con số này cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn và bắt đầu phục hồi.

Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Hiện nay, hơn 70% nguồn cung trên thị trường là căn hộ hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn phục vụ số đông người dân – lại ngày càng khan hiếm.

Hàng trăm khu đất được tháo gỡ pháp lý

Để tăng nguồn cung, TP.HCM đã thông qua 182 khu đất với tổng diện tích gần 1.420 ha nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án. Nếu tính cả các khu đất từ địa bàn Bình Dương cũ, tổng số lên tới 423 khu với hơn 5.300 ha.

Việc này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung trong thời gian tới, đồng thời tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo kế hoạch, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030, nhằm tái cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu thực.

Thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp

Dù có nhiều nỗ lực, thị trường vẫn đang thiếu trầm trọng các căn hộ diện tích nhỏ (50–70 m²), giá từ 2–5 tỷ đồng – mức được xem là phù hợp với người thu nhập trung bình.

Trong khi đó, giá nhà tại TP.HCM hiện đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn cả Hà Nội. Với mức giá này, một gia đình lao động bình thường có thể phải tích lũy hàng chục năm mới đủ khả năng mua nhà.

Điều này khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với phần lớn người dân.

Nhiều “điểm nghẽn” cản trở nhà ở xã hội

HoREA chỉ ra 5 vướng mắc lớn khiến phân khúc nhà ở xã hội khó phát triển, trong đó nổi bật nhất là vấn đề vốn. Hiện nay, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi mà phải vay thương mại với lãi suất cao, đẩy chi phí vào giá bán.

Ngoài ra, các thủ tục xác nhận thu nhập, xét duyệt hồ sơ hay cơ chế phân phối nhà ở cũng còn nhiều bất cập, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Bài toán an cư cho người thu nhập thấp

Lãnh đạo TP.HCM đã đặt ra yêu cầu cấp thiết: làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà và ổn định cuộc sống. Thành phố đang xây dựng đề án phát triển nhà ở phù hợp, đồng thời nghiên cứu các mô hình mới như phát triển nhà ở theo định hướng giao thông công cộng (TOD), tăng mật độ quanh các tuyến metro.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng hướng tới điều chỉnh chính sách lợi nhuận, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường đối thoại với doanh nghiệp để thúc đẩy nguồn cung.

Nghịch lý vẫn chưa có lời giải

Thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy một bức tranh hai chiều: tăng trưởng về quy mô nhưng thiếu cân bằng về cấu trúc. Khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở giá phù hợp chưa được cải thiện, nghịch lý “tăng trưởng nhưng khó tiếp cận” sẽ còn tiếp diễn.

Giải bài toán này không chỉ là vấn đề của thị trường, mà còn là yếu tố then chốt để xây dựng một đô thị phát triển bền vững và đáng sống trong tương lai.