Đất nền neo giá cao dù thanh khoản chạm đáy

Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án đất nền, nhà phố.

Theo báo cáo thị trường đất nền quý III của chuyên trang Nhà Tốt, giá bán sơ cấp đất nền dự án tại khu vực phía Nam tiếp tục đi lên, với mức tăng trung bình trên 30% so với quý trước. Trong đó, Đồng Nai ghi nhận mức tăng cao nhất, khoảng 37%; Bình Dương (cũ) tăng 31%; Long An (cũ) tăng 11%. Riêng TP HCM (cũ), giá đất nền vẫn duy trì ở vùng cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh.

Trái ngược với diễn biến giá, lượng người quan tâm và tìm kiếm đất nền lại giảm mạnh. Cụ thể, mức độ quan tâm tại TP HCM và các tỉnh lân cận giảm từ 22% đến 37% so với quý II, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ của người mua trong bối cảnh kinh tế và tín dụng chưa có nhiều cải thiện.

Dữ liệu từ Batdongsan – nền tảng rao tin bất động sản trực tuyến – cũng cho thấy xu hướng tương tự. Giá rao bán đất nền tại TP HCM, Đồng Nai và Long An trong năm nay tăng trung bình 20–25% so với cùng kỳ năm ngoái, song lượng người tìm mua lại giảm từ 22% đến 30%. Điều này cho thấy kỳ vọng giá của bên bán đang đi ngược với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Thanh khoản vì vậy vẫn ở mức rất thấp. Theo DKRA Consulting, đến hết quý III, thị trường TP HCM và vùng phụ cận có hơn 7.100 sản phẩm đất nền được chào bán, nhưng chỉ khoảng 390 nền giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ tiêu thụ khoảng 5%. Dù giao dịch trầm lắng, giá bán vẫn neo cao, với mức đỉnh tại TP HCM lên tới khoảng 140 triệu đồng/m², Đồng Nai khoảng 74 triệu đồng/m² và Long An (cũ) quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m².

Lý giải nguyên nhân giá đất nền chưa giảm dù thanh khoản yếu, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, cho rằng đà tăng hiện nay không xuất phát từ nhu cầu mua bán thực. Thay vào đó, mặt bằng giá chủ yếu được duy trì bởi kỳ vọng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và phát triển dự án gia tăng. Nhiều dự án mở bán mới đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng khu vực, thậm chí điều chỉnh giá theo xu hướng tăng của phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, bất chấp sức cầu hạn chế.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp phản ánh rõ hơn quan hệ cung – cầu. Đất nền trong dân tại một số địa phương đã ghi nhận xu hướng giảm giá để tìm thanh khoản. Cụ thể, giá đất thứ cấp tại Đồng Nai giảm khoảng 29%, Bình Dương (cũ) giảm nhẹ khoảng 4%, còn tại TP HCM và Tây Ninh, giá chủ yếu đi ngang.

Khu vực miền Nam, thị trường đất nền hiện không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà đang lệch pha cung – cầu. Nhu cầu thực hiện nay tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải, khoảng 3–5 tỷ đồng tại TP HCM và 1–2 tỷ đồng tại các tỉnh vùng ven, tương ứng mức giá phổ biến 10–40 triệu đồng/m². Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung hiện hữu lại có giá từ 30–80 triệu đồng/m², vượt quá khả năng tài chính của đa số người mua.

Trong bối cảnh chính sách tín dụng, thuế và pháp lý tiếp tục được kiểm soát chặt, dòng tiền đầu cơ bị hạn chế, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư ngày càng rõ nét. Điều này khiến lực cầu đầu tư suy yếu, trong khi người mua ở thực khó tiếp cận sản phẩm phù hợp, làm gia tăng khoảng cách giữa giá chào bán và sức mua.

Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ, tập trung tại Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai. Tuy nhiên, thanh khoản khó có sự bứt phá mạnh và thị trường khó quay lại giai đoạn sốt nóng như trước năm 2020. Giao dịch được kỳ vọng sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm đất thổ cư, phân lô nhỏ lẻ, có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính sàng lọc. Những sản phẩm neo giá cao nhưng không phù hợp với nhu cầu thực sẽ đối mặt nguy cơ kéo dài thời gian giao dịch, trong khi các sản phẩm có giá bán tiệm cận khả năng chi trả của người mua mới có cơ hội cải thiện thanh khoản.