Bảng giá đất mới và tác động lan tỏa đến thuế, phí đất đai

Theo quy định mới, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được điều chỉnh hằng năm, theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, thay vì ổn định trong thời gian dài như trước đây. Sự thay đổi này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai, song cũng làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính trong nhiều giao dịch và thủ tục về đất đai.

Trước hết, tiền sử dụng đất là khoản chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất. Theo Điều 152 và Điều 153 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền, công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng và sát với giá thị trường hơn, số tiền người sử dụng đất phải nộp cũng có thể tăng tương ứng.

Bên cạnh đó, lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng chịu ảnh hưởng đáng kể. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với đất được tính bằng 0,5% giá trị đất, trong đó giá đất làm căn cứ tính phí là giá trong bảng giá đất. Do vậy, bảng giá đất càng cao thì lệ phí trước bạ người dân phải nộp càng lớn.

Bảng giá đất mới còn tác động đến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 111/2013/TT-BTC, trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí hợp lệ, thuế được tính bằng 2% giá chuyển nhượng, nhưng giá chuyển nhượng không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất. Khi bảng giá đất tăng, mức giá tối thiểu để tính thuế cũng tăng theo.

Ngoài ra, tiền thuê đất đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cũng được xác định dựa trên bảng giá đất. Nội dung này được quy định tại Điều 157 Luật Đất đai 2024, trong đó bảng giá đất là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước.

Không chỉ dừng lại ở đó, bảng giá đất còn là căn cứ để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Khi giá đất trong bảng giá được điều chỉnh, số thuế phải nộp hằng năm của người sử dụng đất cũng thay đổi tương ứng.

Ngoài các khoản thuế, bảng giá đất còn được sử dụng để xác định nhiều khoản phí, lệ phí về đất đai theo Luật Phí và lệ phí và nghị quyết của HĐND cấp tỉnh, như phí cấp Giấy chứng nhận, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.

Có thể thấy, bảng giá đất mới không chỉ tác động đến một khoản thu riêng lẻ mà ảnh hưởng đồng thời đến nhiều nghĩa vụ tài chính về đất đai. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai cần theo dõi sát thời điểm ban hành và áp dụng bảng giá đất mới, để chủ động tính toán chi phí và hạn chế phát sinh các khoản tài chính ngoài dự kiến.