Đề Xuất Cho Phép Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Chưa Có Sổ Đỏ

Đề xuất mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng

Theo nội dung dự thảo, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và nhà ở chưa có Giấy chứng nhận có thể được bổ sung vào nhóm tài sản mà hợp đồng mua bán được phép chuyển nhượng.

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận cũng được đề xuất nằm trong phạm vi này.

Quy định mới nếu được thông qua sẽ bổ sung cơ sở pháp lý cho một số trường hợp đang gặp khó khăn trong thực tế. Đáng chú ý là các căn hộ đã hoàn thành, được bàn giao cho người mua và đưa vào sử dụng nhưng nhiều năm vẫn chưa được cấp sổ.

Hiện nay, khi chưa có Giấy chứng nhận, người mua có thể gặp khó khăn nếu muốn chuyển nhượng tài sản theo phương thức thông thường. Trong khi đó, căn hộ đã hoàn thành nên không còn thuộc trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai để áp dụng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng tương ứng.

Có thể tháo gỡ vướng mắc cho người mua nhà chưa có sổ

Theo phân tích của luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, đề xuất trên hướng đến việc giải quyết khoảng trống của pháp luật hiện hành.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện quy định một số nhóm hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Tuy nhiên, phạm vi này chưa bao quát trường hợp nhà đã hoàn thành và bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu được bổ sung, người mua có thể chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho người khác trong thời gian chờ cấp sổ. Điều này có thể hạn chế việc các bên phải sử dụng những phương thức thay thế như ủy quyền hoặc các thỏa thuận dân sự khác để thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ chuyển nhượng hợp đồng với việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng không có nghĩa là mọi căn nhà chưa có sổ đều mặc nhiên đủ điều kiện mua bán.

Phần diện tích sàn chưa có sổ cũng cần được kiểm soát

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất áp dụng đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định phần diện tích sàn xây dựng là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, quy định hiện hành chưa bao quát đầy đủ trường hợp hợp đồng mua bán phần diện tích sàn có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận được chuyển nhượng.

Trên thực tế, người mua có thể đã thanh toán, nhận bàn giao và sử dụng phần diện tích này nhưng vẫn gặp khó khăn khi muốn chuyển giao cho người khác.

Nếu cơ chế chuyển nhượng hợp đồng được mở rộng, các thông tin liên quan đến phần diện tích sàn cần được xác định rõ, bao gồm:

• Công năng sử dụng của diện tích;
• Ranh giới giữa phần sở hữu riêng và sở hữu chung;
• Quyền sử dụng đất gắn với tài sản;
• Tình trạng pháp lý của công trình;
• Khả năng đăng ký quyền sở hữu;
• Các hạn chế về giao dịch nếu có.

Việc xác định đầy đủ những nội dung trên nhằm tránh trường hợp cơ chế chuyển nhượng hợp đồng bị sử dụng để hợp thức hóa những diện tích vốn không đủ điều kiện pháp lý.

Cần kiểm soát tình trạng thế chấp, tranh chấp

Việc mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng cần đi kèm cơ chế kiểm tra và công khai thông tin.

Theo hướng được đề xuất, có thể kế thừa các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong đó, hợp đồng ban đầu phải được xác lập hợp pháp, chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết và tài sản không bị kê biên.

Trường hợp tài sản đang được thế chấp, việc chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện theo quy định, trong đó có sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu.

Đối với nhà đã hoàn thành nhưng chưa có Giấy chứng nhận, việc kiểm tra những thông tin này càng quan trọng bởi người nhận chuyển nhượng cần biết chính xác tình trạng pháp lý của hợp đồng và tài sản trước khi giao dịch.

Nên có hệ thống đăng ký và lưu vết chuyển nhượng

Một trong những yêu cầu quan trọng là phải có cơ chế đăng ký, xác nhận và cập nhật thông tin sau mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng.

Người nhận chuyển nhượng cần có khả năng kiểm tra hợp đồng đã được chuyển nhượng trước đó hay chưa, tài sản có đang thế chấp, bị hạn chế giao dịch hoặc phát sinh tranh chấp hay không.

Chủ đầu tư cũng cần có trách nhiệm xác nhận và cập nhật người nhận chuyển nhượng mới. Việc này giúp hình thành chuỗi thông tin xuyên suốt từ hợp đồng ban đầu đến người có quyền cuối cùng.

Đồng thời, việc xác nhận của chủ đầu tư cần được thực hiện theo quy định, tránh phát sinh thêm các khoản phí hoặc điều kiện ngoài phạm vi pháp luật cho phép.

Luật sư Hoàng Hà - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh.

Kiểm soát chặt để hạn chế tranh chấp

Nếu cho phép hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ được chuyển nhượng, việc lưu trữ và liên thông thông tin sẽ đóng vai trò quan trọng.

Toàn bộ lịch sử chuyển nhượng cần được ghi nhận để cơ quan có thẩm quyền có thể xác định chính xác người có quyền khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Cơ chế này cũng giúp hạn chế nguy cơ một hợp đồng hoặc một tài sản bị chuyển nhượng cho nhiều người, đồng thời tạo cơ sở để các bên kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi giao dịch.

Nhìn chung, đề xuất mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ có thể giải quyết một số vướng mắc phát sinh trong thực tế. Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này phụ thuộc lớn vào việc xác định rõ điều kiện chuyển nhượng, tình trạng pháp lý của tài sản, trách nhiệm của chủ đầu tư và hệ thống đăng ký, lưu vết giao dịch.

Kết luận

Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ cần được thiết kế đồng bộ giữa quyền chuyển nhượng và cơ chế kiểm soát. Người mua cần có công cụ kiểm tra pháp lý, trong khi cơ quan quản lý phải có khả năng xác định lịch sử giao dịch và người có quyền cuối cùng khi cấp Giấy chứng nhận.

Đây là những nội dung cần được tiếp tục hoàn thiện trong quá trình xây dựng và lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).