Đất Có Nhiều Nguồn Gốc Sử Dụng Có Bắt Buộc Tách Thửa Khi Cấp Sổ Đỏ?

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với những thửa đất có nhiều nguồn gốc sử dụng khác nhau đang là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Đặc biệt, trong trường hợp một phần diện tích là đất ở, phần còn lại có nguồn gốc sử dụng khác, người dân có bắt buộc phải tách thửa trước khi được cấp sổ đỏ hay không?

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, pháp luật hiện hành không yêu cầu bắt buộc tách một thửa đất đã được xác lập thành nhiều thửa riêng chỉ vì các phần diện tích trong thửa đất có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Quy định này giúp làm rõ nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, đồng thời tạo cơ sở để cơ quan chức năng xem xét hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo đúng hiện trạng và quy định pháp luật.

1. Trường hợp đất có hai nguồn gốc sử dụng khác nhau

Theo nội dung được đăng tải trên Cổng thông tin Chính phủ ngày 31.10.2026, một công dân tại Quảng Ngãi phản ánh trường hợp gia đình đang sử dụng ổn định thửa đất có diện tích 450 m² từ năm 1994 đến nay, không phát sinh tranh chấp.

Năm 2025, gia đình thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với toàn bộ diện tích.

Qua kiểm tra, cơ quan chức năng xác định thửa đất có hai phần diện tích với nguồn gốc sử dụng khác nhau:

• 200 m²: Có nhà ở, được xác định thuộc trường hợp xem xét theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

• 250 m²: Được xác định có nguồn gốc lấn, chiếm, thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

Sau khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, cơ quan chức năng đề nghị gia đình tách thành hai thửa riêng biệt để giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, người dân cho rằng pháp luật không có quy định bắt buộc phải tách thửa trong trường hợp này nên đã đề nghị cơ quan chuyên môn hướng dẫn.

2. Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn thế nào?

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là trường hợp cụ thể cần được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương kiểm tra hồ sơ, hiện trạng sử dụng đất và nguồn gốc từng phần diện tích.

Tuy nhiên, xét về nguyên tắc pháp lý, pháp luật đất đai không đặt ra yêu cầu bắt buộc phải tách thửa chỉ vì các phần diện tích trong cùng một thửa có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Điều quan trọng là cơ quan chức năng phải xác định chính xác ranh giới, diện tích, loại đất, thời điểm sử dụng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đối với từng phần.

Theo đó, phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại Điều 138 và phần diện tích thuộc khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 cần được xem xét riêng về điều kiện công nhận quyền sử dụng đất cũng như nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh.

Như vậy, khác nhau về nguồn gốc sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người dân đương nhiên phải thực hiện thủ tục tách thửa.

3. Quy định pháp luật về ranh giới thửa đất

Để làm rõ vấn đề, Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn một số quy định pháp luật liên quan.

Theo khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, thửa đất được hiểu là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới thể hiện trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định ngoài thực địa.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định về việc xác định ranh giới thửa đất theo đường phân chia phần đất giữa những người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau.

Ranh giới trên thực địa được xác định căn cứ vào hiện trạng quản lý, sử dụng đất và sự thỏa thuận của những người sử dụng đất, người quản lý đất liền kề.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Từ những căn cứ trên, việc xác định một thửa đất phải dựa trên ranh giới pháp lý và hiện trạng quản lý, sử dụng, chứ không chỉ căn cứ vào nguồn gốc hình thành từng phần diện tích.

4. Trường hợp nào không bắt buộc phải tách thửa khi cấp sổ đỏ?

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, không có quy định bắt buộc phải chia một thửa đất thành nhiều thửa riêng chỉ vì các phần diện tích bên trong có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Ví dụ, một gia đình đang sử dụng ổn định thửa đất 450 m², trong đó có 200 m² đất có nhà ở và 250 m² có nguồn gốc sử dụng khác.

Nếu ranh giới thửa đất đã được xác định theo hồ sơ địa chính hoặc hiện trạng sử dụng đất và không có yêu cầu phải hình thành các thửa độc lập theo quy định, cơ quan chức năng không thể chỉ dựa vào sự khác biệt về nguồn gốc để mặc nhiên yêu cầu tách thửa.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa toàn bộ diện tích đều đương nhiên được cấp sổ đỏ.

Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải kiểm tra điều kiện công nhận quyền sử dụng đất đối với từng phần diện tích. Đặc biệt, diện tích có nguồn gốc lấn, chiếm phải được xem xét theo đúng các điều kiện pháp luật quy định.

5. Khi nào việc tách thửa có thể được đặt ra?

Việc tách thửa có thể được thực hiện trong những trường hợp phù hợp với nhu cầu và quy định pháp luật, chẳng hạn:

• Người sử dụng đất có nhu cầu chia đất cho các thành viên trong gia đình.

• Chủ đất muốn chuyển nhượng một phần diện tích.

• Cần hình thành các thửa đất độc lập theo ranh giới quản lý, sử dụng thực tế.

• Có yêu cầu phù hợp với quy định pháp luật về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và điều kiện tách thửa.

Khi thực hiện tách thửa, người dân cần lưu ý các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh, lối đi và những yêu cầu khác theo quy định của địa phương.

Không nên tự ý phân chia đất trên thực địa khi chưa hoàn thành thủ tục pháp lý cần thiết.

6. Người dân cần lưu ý gì khi làm thủ tục cấp sổ đỏ?

Đối với những thửa đất có nhiều nguồn gốc sử dụng, người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chủ động kiểm tra các thông tin liên quan trước khi nộp đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Một số nội dung cần quan tâm gồm:

Thứ nhất, kiểm tra hồ sơ nguồn gốc đất.

Thu thập giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng hoặc các tài liệu khác nếu có.

Thứ hai, xác định ranh giới và diện tích thực tế.

Đối chiếu diện tích đang sử dụng với bản đồ địa chính, hồ sơ quản lý đất đai và hiện trạng ngoài thực địa.

Thứ ba, làm rõ loại đất và điều kiện công nhận.

Đối với từng phần diện tích, cần xác định loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai năm 2024.

Thứ tư, tìm hiểu nghĩa vụ tài chính.

Một số trường hợp được cấp Giấy chứng nhận có thể phát sinh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc những nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

Thứ năm, yêu cầu giải thích rõ căn cứ pháp lý nếu bị đề nghị tách thửa.

Nếu cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa, người dân có thể đề nghị giải thích cụ thể căn cứ pháp luật, lý do và yêu cầu về hồ sơ để bảo đảm quyền lợi hợp pháp.

7. Nhà Đất Chính Chủ: Cập nhật quy định pháp lý giúp giao dịch bất động sản an toàn

Trong hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng cần được kiểm tra kỹ lưỡng.

Việc nắm rõ quy định về nguồn gốc đất, ranh giới thửa đất, điều kiện cấp sổ đỏ và thủ tục tách thửa giúp người mua hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn thường xuyên cập nhật thông tin thị trường bất động sản, chính sách đất đai, quy hoạch, thủ tục cấp sổ đỏ và các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất.

Đối với người đang có nhu cầu mua bán nhà đất, việc kiểm tra giấy tờ pháp lý, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và nguồn gốc sử dụng đất là bước không nên bỏ qua.

Người bán cũng cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, cung cấp thông tin minh bạch về diện tích, ranh giới và tình trạng pháp lý để tạo sự tin tưởng với người mua.

8. Kết luận

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đất có nhiều nguồn gốc sử dụng khác nhau không mặc nhiên phải tách thành các thửa riêng khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.

Cơ quan chức năng cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng, ranh giới, hồ sơ địa chính và điều kiện pháp luật để xem xét từng phần diện tích.

Đối với người dân, việc hiểu đúng quy định sẽ giúp chủ động hơn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế những thủ tục không cần thiết.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn đồng hành cập nhật thông tin pháp lý, thị trường và xu hướng bất động sản, hỗ trợ người dân có thêm kiến thức trước khi thực hiện các giao dịch nhà đất.