Cách Xác Định Loại Đất Khi Tính Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất

Người dân thắc mắc về cách áp giá bồi thường đất

Một công dân tại Gia Lai phản ánh trường hợp gia đình có khoảng 850m² đất, trong đó đã xây dựng nhà ở trên diện tích 150m² và sử dụng ổn định từ năm 2001, không xảy ra tranh chấp.

Nguồn gốc thửa đất được cho là do gia đình chiếm đất đầm để sử dụng từ năm 2001.

Đến tháng 6/2026, Nhà nước thu hồi thửa đất để thực hiện dự án di dời khẩn cấp các hộ dân nằm trong khu vực có nguy cơ sạt lở núi. Khi thực hiện thu hồi, cơ quan chức năng công nhận 150m² là đất ở nông thôn và 700m² là đất HNK.

Phần 150m² đất ở được tính bồi thường theo giá đất ở do địa phương ban hành. Phần diện tích còn lại được xác định là đất HNK và áp dụng mức bồi thường tương ứng.

Người dân cho rằng phần đất còn lại nên được xác định là “đất vườn” và đề nghị được bồi thường theo mức giá cao hơn.

Vậy việc xác định loại đất và áp giá bồi thường trong trường hợp này được thực hiện như thế nào?

Luật Đất đai 2024 không có loại đất mang tên “đất vườn”

Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất được phân loại căn cứ vào mục đích sử dụng.

Đất đai được chia thành ba nhóm chính gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp;
• Nhóm đất phi nông nghiệp;
• Nhóm đất chưa sử dụng.

Trong nhóm đất nông nghiệp có các loại đất như đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp khác.

Trong khi đó, nhóm đất phi nông nghiệp có đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị cùng các loại đất khác theo quy định.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 không quy định “đất vườn” là một loại đất độc lập.

Vì vậy, khi xác định loại đất để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, không thể chỉ căn cứ vào cách gọi thông thường là “đất vườn”, mà phải xác định loại đất theo quy định pháp luật và mục đích sử dụng thực tế, hồ sơ của thửa đất.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Điều 95 Luật Đất đai quy định các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, việc được bồi thường về đất phải đáp ứng một trong các điều kiện theo quy định.

Một số căn cứ quan trọng gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai;
• Một số trường hợp khác được pháp luật quy định.

Như vậy, khi xem xét bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, cần đồng thời xác định tình trạng pháp lý, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Đất sử dụng có vi phạm vẫn cần xem xét từng trường hợp

Đối với đất có nguồn gốc sử dụng không đúng quy định, pháp luật cũng có những quy định riêng để xem xét việc cấp giấy chứng nhận và quyền lợi của người sử dụng đất.

Theo quy định được dẫn chiếu tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP, một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 nhưng đã sử dụng đất ổn định vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo các điều kiện luật định.

Do đó, với những thửa đất có nguồn gốc phức tạp, việc xác định quyền được bồi thường không nên chỉ dựa trên hiện trạng sử dụng hiện tại.

Cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc, thời điểm sử dụng, quá trình sử dụng và các giấy tờ liên quan theo quy định.

Vì sao không thể mặc nhiên áp giá đất vườn?

Trong thực tế, người dân thường sử dụng cách gọi “đất vườn” để chỉ phần diện tích nằm liền kề nhà ở và được trồng cây.

Tuy nhiên, cách gọi này không đồng nghĩa với một loại đất riêng theo Luật Đất đai 2024.

Nếu phần diện tích này được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp thì việc áp giá bồi thường phải căn cứ vào loại đất cụ thể được xác định theo pháp luật, chẳng hạn đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm hoặc loại đất nông nghiệp khác nếu đáp ứng điều kiện tương ứng.

Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc phần đất nằm cạnh nhà ở hoặc đang được sử dụng làm vườn để mặc nhiên xác định đây là “đất vườn” và áp một mức giá bồi thường riêng.

Cần căn cứ vào hồ sơ và nguồn gốc sử dụng đất

Đối với trường hợp cụ thể được phản ánh, cơ quan chuyên môn cho rằng chưa có đủ hồ sơ, tài liệu để đưa ra kết luận riêng cho thửa đất.

Việc xác định loại đất và quyền được bồi thường cần căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó có:

• Nguồn gốc hình thành thửa đất;
• Thời điểm bắt đầu sử dụng;
• Quá trình sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Hiện trạng sử dụng;
• Hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Các quyết định hoặc tài liệu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đây là những thông tin quan trọng để xác định chính xác loại đất trước khi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Người dân cần làm gì khi không đồng ý với loại đất được áp giá?

Nếu cho rằng việc xác định loại đất hoặc mức bồi thường chưa phù hợp, người sử dụng đất nên kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ liên quan đến thửa đất.

Người dân có thể đề nghị cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương giải thích căn cứ xác định loại đất, nguồn gốc sử dụng và phương pháp áp giá bồi thường.

Đối với những trường hợp có nguồn gốc đất phức tạp, sử dụng ổn định trong thời gian dài hoặc có nhiều loại giấy tờ khác nhau, việc xác định loại đất cần được xem xét đầy đủ trước khi kết luận.

Kết luận

Khi áp giá bồi thường, loại đất không được xác định chỉ dựa vào cách gọi thông thường như “đất vườn”. Theo Luật Đất đai 2024, đất được phân loại dựa trên mục đích sử dụng và thuộc các nhóm đất được pháp luật quy định.

Để xác định quyền được bồi thường và mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần xem xét đồng thời loại đất, nguồn gốc, quá trình sử dụng, hồ sơ pháp lý và các điều kiện theo Điều 95 Luật Đất đai.

Đối với từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là đất có nguồn gốc phức tạp hoặc sử dụng từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, người dân nên liên hệ cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được xem xét và giải quyết theo thẩm quyền.

Nhà Đất Chính Chủ – nhadatchinhchu.com.vn cập nhật các thông tin mới về pháp luật đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở và thị trường bất động sản.