Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư năm 2025: Những quy định quan trọng cần nắm để tránh bị trả hồ sơ

Người dân cần nắm rõ các quy định pháp lý khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư năm 2025.

1. Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2024 là 10 năm (tầm nhìn 20 năm). Và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm.

Tuy nhiên, đối với đất trồng lúa, đất lâm nghiệp chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

2. Cách tính tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản (2).

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

3. Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Căn cứ theo quy định tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được đính chính tại Quyết định 2418/QĐ-BNNMT năm 2025), từ ngày 1.7.2025, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư đối với cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã.

4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

+ Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

+ Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

5. Lệ phí cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

- Lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.