Nhà ở xã hội cần cơ chế cân bằng lợi ích để tránh “nằm trên giấy”

Theo ghi nhận từ Thanh tra Chính phủ, trong giai đoạn 2011–2022, nhiều dự án khu đô thị và nhà ở thương mại quy mô lớn trên địa bàn Hà Nội chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo quy định. Thực trạng này cho thấy những “điểm nghẽn” kéo dài trong quá trình triển khai chính sách.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ bài toán lợi ích. Với các dự án tại khu vực trung tâm, nơi giá trị đất đai cao và quỹ đất hạn chế, chủ đầu tư thường lựa chọn phương án nộp tiền thay vì trực tiếp bố trí quỹ đất. Điều này giúp tối ưu lợi nhuận nhưng lại làm giảm nguồn cung nhà ở xã hội tại những vị trí có hạ tầng tốt.

Ở khu vực ngoài trung tâm, dù quỹ đất dồi dào hơn, việc bố trí nhà ở xã hội vẫn gặp khó do vị trí không thuận lợi, kết nối hạ tầng còn yếu hoặc thiếu đồng bộ. Những yếu tố này khiến các dự án khó thu hút người dân, làm giảm hiệu quả sử dụng quỹ đất.

Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết vấn đề, cần thay đổi tư duy quy hoạch theo hướng đô thị nén, gắn với hệ thống giao thông công cộng. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) có thể giúp tối ưu hóa quỹ đất, giảm áp lực hạ tầng và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt trong phạm vi gần các tuyến đường sắt đô thị.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý và cơ chế thực thi cũng đóng vai trò then chốt. Đại diện TAT Law Firm cho rằng cần rà soát toàn bộ quy trình từ quy hoạch, phê duyệt đến triển khai, nhằm đảm bảo nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội được thực hiện xuyên suốt và nhất quán.

Đáng chú ý, các chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp như miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng hoặc ưu tiên quỹ đất cần được gắn chặt với tiến độ và kết quả thực hiện. Nếu không có cơ chế giám sát rõ ràng, nguy cơ doanh nghiệp hưởng lợi nhưng không hoàn thành cam kết là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tổng thể, để nhà ở xã hội thực sự phát huy vai trò an sinh, cần một hệ thống chính sách đồng bộ, minh bạch và có tính ràng buộc cao. Khi lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được cân bằng, các chương trình nhà ở xã hội mới có thể triển khai hiệu quả và bền vững.