Quy định mới về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước thu hồi

Chính phủ vừa có tờ trình dự thảo Nghị quyết trong đó quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước thu hồi. 

Theo tờ trình của Chính phủ, Nghị quyết nhằm tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn” về đất đai phát sinh từ thực tiễn. Đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất…

Dự thảo Nghị quyết quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: giá đất theo bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời khi Nghị quyết này được ban hành, Chính phủ sẽ quy định bổ sung về chính sách hỗ trợ để đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi và việc thu hồi đất được thuận lợi.

Việc đề xuất áp dụng bảng giá đất, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên việc phân tích ưu điểm, nhược điểm của việc áp dụng giá đất cụ thể theo quy định hiện hành và áp dụng bảng giá đất theo dự thảo Nghị quyết.

Theo đó, về việc xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024, đảm bảo việc tính thu nghĩa vụ tài chính phù hợp với việc sử dụng đất cho từng mục đích cụ thể, tăng tính chính xác, tránh thất thu ngân sách.

Giá đất để bồi thường phù hợp hơn với giá đất thị trường, giảm thiểu khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, có một số hạn chế như chưa thể chế hóa đầy đủ quan điểm Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định giá đất tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Khó khăn trong việc thu thập thông tin đầu vào khi định giá đất; khó khăn trong việc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Hay như trình tự thủ tục kéo dài, mất thời gian; dễ xảy ra tiêu cực trong quá trình thực hiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, xây dựng,... ảnh hưởng đến các thông tin, số liệu khi xác định, quyết định giá đất cụ thể.

Về việc áp dụng bảng giá đất theo dự thảo Nghị quyết có nhiều ưu điểm như công khai, minh bạch, dễ tính toán, đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính; đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư;...

Bên cạnh đó còn có một số hạn chế như chỉ phản ánh mức giá đất tương đối mà Nhà nước quyết định đối với từng trường hợp nên có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ thấp hơn so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện hành dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Hay khi áp dụng bảng giá đất cho tất cả các trường hợp thì phải quy định cách áp dụng bảng giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng.

Để chính sách áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo dự thảo Nghị quyết mang lại hiệu quả, cần phải thực hiện đồng thời các nội dung.

Điển hình, phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nghiên cứu việc điều chỉnh mức thuế suất đối với các loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để bù đắp nguồn thu ngân sách do giảm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, nghiên cứu các chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại; nghiên cứu các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng tăng giá do đầu cơ.