Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng từ ngày 1.7.2026

Luật mới xác lập ba loại giấy phép xây dựng nhằm minh bạch hóa thủ tục hành chính. Cụ thể gồm giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; và giấy phép xây dựng có thời hạn. Việc phân loại rõ ràng giúp cơ quan quản lý dễ kiểm soát và tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho từng loại công trình.

Đáng chú ý, Luật quy định 8 nhóm trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện pháp lý liên quan. Các trường hợp này bao gồm công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp; dự án đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định; công trình theo tuyến liên tỉnh; công trình trên biển; hạ tầng viễn thông thụ động; dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 và không thuộc khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc đặc thù; cùng một số trường hợp sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng và kết cấu chịu lực.

Dù được miễn giấy phép, nhiều công trình vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng. Trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình thuộc diện miễn phép (trừ một số trường hợp đặc biệt như công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương. Tùy từng nhóm công trình, hồ sơ thông báo có thể kèm theo tài liệu tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp phép, ngoại trừ đơn đề nghị.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng tiếp tục được siết chặt theo hướng đồng bộ với pháp luật đất đai và quy hoạch. Công trình phải phù hợp mục đích sử dụng đất; tuân thủ quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc; bảo đảm an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật. Đây là những tiêu chí cốt lõi nhằm hạn chế tình trạng xây dựng sai phép, trái phép.

Riêng giấy phép xây dựng có thời hạn được áp dụng đối với khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất. Quy định này tạo cơ chế linh hoạt cho người dân khai thác, sử dụng đất trong giai đoạn chờ triển khai quy hoạch, đồng thời vẫn bảo đảm quyền quản lý của Nhà nước.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết về thẩm quyền, hồ sơ và trình tự thủ tục nhằm bảo đảm tính thống nhất khi triển khai. Các nội dung liên quan đến cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy và công khai giấy phép xây dựng sẽ được hướng dẫn cụ thể bằng văn bản dưới luật để tránh cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Nhiều quy định mới về cấp giấy phép xây dựng từ ngày 1.7.2026. 

Đáng lưu ý, một số điều khoản của Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực sớm từ ngày 1.1.2026. Cụ thể là khoản 2, khoản 3 Điều 43; Điều 71; và các khoản 3, 4, 5 Điều 95. Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi lộ trình hiệu lực để chủ động kế hoạch đầu tư, xây dựng phù hợp quy định pháp luật.

Tổng thể, Luật Xây dựng 2025 cho thấy xu hướng cải cách thủ tục hành chính đi đôi với tăng cường trách nhiệm quản lý. Việc mở rộng diện miễn giấy phép nhưng bổ sung nghĩa vụ thông báo khởi công phản ánh cách tiếp cận linh hoạt hơn, đồng thời nâng cao tính minh bạch và kiểm soát trật tự xây dựng trong giai đoạn mới.