Xây nhà trên đất cây lâu năm trước năm 2014: Người dân cần lưu ý gì khi xin chuyển sang đất ở?

Theo phản ánh, do thiếu hiểu biết pháp luật, người dân đã xây dựng nhà ở trên phần đất trồng cây lâu năm từ trước năm 2014. Tuy nhiên, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp xã cho rằng trường hợp này không đủ điều kiện giải quyết, đồng thời yêu cầu tháo dỡ công trình.

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xem xét chuyển mục đích sử dụng đất cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất, bao gồm việc đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

Trong trường hợp công trình được xây dựng trước ngày 1.7.2014 trên phần đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng sử dụng sai mục đích, hành vi này được xác định là vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng không bắt buộc áp dụng biện pháp khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Bộ cũng cho biết thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Vì vậy, việc UBND cấp xã từ chối giải quyết do không đủ thẩm quyền là phù hợp với quy định pháp luật trong nhiều trường hợp cụ thể.

Các chuyên gia pháp lý cho rằng người dân cần phân biệt rõ giữa việc “được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất” và việc “đương nhiên được hợp thức hóa công trình vi phạm”. Việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương và điều kiện hạ tầng khu vực.

Ngoài ra, quy định của địa phương không được phép trái với Luật Đất đai và các nghị định của Chính phủ. Tuy nhiên, từng tỉnh, thành phố có thể ban hành quy định cụ thể về hạn mức, điều kiện tách thửa, chuyển mục đích hoặc quản lý xây dựng phù hợp với thực tế địa phương.

Trong bối cảnh nhiều trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp diễn ra từ nhiều năm trước, giới chuyên môn cho rằng cần có cơ chế hướng dẫn rõ ràng, minh bạch để tránh phát sinh tranh chấp và tạo điều kiện cho người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi có nhu cầu hợp thức hóa nhà ở.