Yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

1. Mối quan hệ Cung – Cầu

Thị trường bất động sản vẫn bị chi phối rất mạnh bởi lực cung và cầu. Khi nhu cầu vẫn ổn nhưng nguồn cung giảm hoặc chậm lại, giá có xu hướng tăng. Ngược lại, nếu nguồn cung tăng mạnh mà cầu không theo kịp, có thể dẫn tới giá chững hoặc thậm chí giảm.

Năm 2025, theo báo cáo của PGIM Real Estate tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương: “Net absorption (khả năng hấp thụ) dự kiến sẽ chậm lại … nhưng được bù bởi nguồn cung mới thấp.”

Ở nhiều thị trường, đầu tư bất động sản đã giảm — ví dụ: đầu tư bất động sản tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương giảm trong khi các ngành khác như hạ tầng được đẩy mạnh. Tài liệu Công khai | Ngân hàng Thế giới

Vì vậy, ở năm 2025, nếu bạn nhìn vào bất động sản, cần đánh giá rất kỹ: khu vực đó có nguồn cung mới lớn không, tốc độ phát triển nhà ở có nhanh không, và cầu có thực sự mạnh lên hay không.

2. Vị trí – vẫn là yếu tố “vàng”

Dù thị trường có nhiều biến động, vị trí địa lý vẫn giữ vai trò quyết định đến giá trị tài sản bất động sản. Một bất động sản ở khu vực tốt: gần trung tâm, hạ tầng phát triển, tiện ích đầy đủ — vẫn sẽ có giá cao hơn so với khu vực xa, kém thuận lợi.

Năm 2025, với xu hướng hướng tới “living sector” (khu ở), “hạ tầng đô thị thông minh”, “logistics & kho vận” – các bất động sản ở khu vực hàng đầu, gần các tuyến giao thông, hạ tầng lớn được ưu tiên hơn. pgim.com+1

Vì vậy, khi đánh giá giá bất động sản, bạn nên xem thêm: vị trí có gần giao thông, có kết nối hạ tầng, có đang được quy hoạch phát triển, có tiềm năng tăng trưởng hay không – chứ không chỉ nhìn vào hiện trạng.

3. Điều kiện kinh tế vĩ mô & tài chính

Nền kinh tế chung đóng vai trò rất lớn. Năm 2025 có một số đặc điểm đáng chú ý:

Tăng trưởng kinh tế khu vực Châu Á – Thái Bình Dương được dự báo chậm lại, ví dụ: từ khoảng 4.1% giảm xuống ~3.7% cho năm 2025. 

Khoảng đầu tư bất động sản bị co lại trong nhiều nơi do tâm lý thận trọng và điều kiện tài chính chưa thuận lợi. Tài liệu Công khai | Ngân hàng Thế giới

Lãi suất và chi phí vay vốn vẫn là yếu tố lớn. Mặc dù có dấu hiệu nới lỏng ở một số nơi, nhưng chi phí vốn vẫn cao hơn so với nhiều năm trước điều này làm giảm sức mua; người mua hoặc nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi mua.

Kết quả: Giá bất động sản có thể bị hạn chế tăng mạnh như thời kỳ trước – nhưng lại có phân hóa rõ rệt giữa khu vực “hot” và khu vực “thường”.

Vì vậy, năm 2025, đánh giá bất động sản cần kết hợp cả yếu tố kinh tế: tăng trưởng khu vực, khả năng vay vốn, lãi suất, sức mua thực của người dân.

4. Chính sách của Chính phủ & quy hoạch

Năm 2025, chính sách của nhà nước và quy hoạch đất đai, hạ tầng đô thị vẫn là “nhân tố then chốt”.

Ví dụ: Trong báo cáo, nguồn cung bất động sản được đánh giá “bị hạn chế” ở một số nơi bởi chi phí xây dựng tăng và nhà đầu tư thận trọng.

Các ưu đãi về hạ tầng, đầu tư công, cải thiện đô thị sẽ giúp khu vực đó tăng giá trị: vậy nên nếu khu vực bạn định đầu tư có dự án hạ tầng lớn, hay được quy hoạch thành khu “living class”, “logistics hub”, “smart city” thì khả năng tăng giá sẽ cao hơn.

Ngược lại, nếu chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, hoặc có nhiều dự án mới được phê duyệt dẫn đến dư cung, có thể gây áp lực giảm giá hoặc tăng trưởng chậm hơn.

5. Yếu tố bổ sung năm 2025: Kỹ thuật số – Hạ tầng – Ngành nghề mới

Năm 2025 không chỉ là câu chuyện “nhà ở – mua bán” mà còn là “hạ tầng kỹ thuật số, logistics, kho vận, trung tâm dữ liệu” – những loại bất động sản phục vụ cho mô hình kinh tế mới. Báo cáo cho rằng: “Living sector, urban infrastructure and data centres” là những chiến lược đầu tư được ưu tiên hơn. pgim.com

Ngoài ra, yếu tố toàn cầu như chuỗi cung ứng, thương mại, xuất khẩu cũng có ảnh hưởng – nếu khu vực bạn đầu tư được hưởng lợi từ logistics hoặc xuất khẩu, giá bất động sản có thể tăng tốt hơn (ví dụ khu vực gần cảng, gần kho bãi).

Điều này có nghĩa: Bất động sản năm 2025 nếu gắn được với xu hướng mới (kỹ thuật số, logistics, đô thị hóa) sẽ có lợi thế hơn.

Kết luận

Trong năm 2025, giá bất động sản chịu ảnh hưởng bởi tổng hợp nhiều yếu tố — từ cung cầu cơ bản, vị trí, điều kiện kinh tế vĩ mô, chính sách nhà nước cho tới các xu hướng mới như hạ tầng kỹ thuật số, logistics.

Tuy nhiên, khác với các năm tăng trưởng “nóng” trước, năm 2025 có sự thận trọng cao hơn: tăng trưởng chậm lại, chi phí vốn cao, nguồn cung bị hạn chế hoặc chậm lại — vì vậy, nhà đầu tư cần tỉnh táo hơn trong việc chọn khu vực đầu tư, phân tích kỹ vị trí và xu hướng phát triển.

Nếu bạn đang mua để ở hoặc đầu tư, nên ưu tiên các khu vực:

- Vị trí tốt, hạ tầng giao thông/hỗ trợ phát triển rõ ràng.

- Nhu cầu thực và khả năng chi trả tốt.

- Có yếu tố phát triển thêm (logistics, kỹ thuật số, đô thị thông minh).

- Chính sách pháp lý/đất đai ổn định.