Mua bán nhà đất bằng vi bằng có hợp pháp không? Quy định mới nhất 2025

1. Vi bằng là gì theo quy định pháp luật?

Theo Khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.”

Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi đã xảy ra, chứ không chứng minh tính hợp pháp của sự kiện đó. Nói cách khác, Thừa phát lại chỉ mô tả và ghi nhận một sự việc đã diễn ra, không xác nhận giao dịch đó là hợp pháp hay được pháp luật công nhận.

Trong quá trình lập vi bằng, Thừa phát lại có thể mời người làm chứng để bảo đảm tính khách quan, nhưng vẫn không có quyền xác nhận giao dịch dân sự hợp pháp như công chứng viên.

2. Vi bằng không thay thế được công chứng hay chứng thực

Khoản 2, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ: “Vi bằng không thay thế được văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác.”

Điều này có nghĩa là: Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi có tranh chấp dân sự hoặc hành chính; Không được sử dụng như một văn bản pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản hay công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Do đó, “công chứng vi bằng” trong mua bán nhà đất là sai bản chất, vì vi bằng không phải là một hình thức công chứng.

3. Không được lập vi bằng cho các giao dịch mua bán nhà đất

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Văn phòng Thừa phát lại không được phép lập vi bằng trong các trường hợp thuộc diện phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Cụ thể, các giao dịch này được quy định tại:

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013;

Khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 (mới).

Nếu Thừa phát lại vẫn lập vi bằng cho các giao dịch này, sẽ bị xử phạt hành chính từ 10 – 15 triệu đồng và tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 6 – 9 tháng (theo khoản 4 và khoản 8, Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP).

Nghĩa là: mua bán nhà đất bằng vi bằng là hành vi vi phạm pháp luật.

4. Trường hợp nào được phép lập vi bằng liên quan đến nhà đất?

Mặc dù vi bằng không được dùng để mua bán, chuyển nhượng đất, nhưng vẫn có thể lập trong một số tình huống hợp pháp, ví dụ:

- Ghi nhận sự kiện đặt cọc mua bán nhà đất;

- Ghi nhận việc giao nhận tiền giữa các bên;

- Ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất;

- Ghi nhận hiện trạng nhà, đất trước khi giao dịch hoặc tranh chấp.

Tuy nhiên, các loại vi bằng này chỉ có giá trị làm chứng cứ khi tranh chấp xảy ra, không có giá trị pháp lý để sang tên, cấp sổ đỏ, hay chứng minh quyền sở hữu.

5. Rủi ro khi mua nhà đất vi bằng

Người mua nhà đất qua hình thức “vi bằng” thường là do giá rẻ hơn so với thị trường:

- Không cần sổ đỏ, dễ sang tay;

- Tin lời môi giới “có vi bằng là an toàn”.

Nhưng thực tế, rủi ro cực lớn:

- Không thể đứng tên trên sổ đỏ hoặc sổ hồng;

- Không thể thế chấp, chuyển nhượng hợp pháp;

Dễ bị tranh chấp hoặc mất trắng tài sản vì không được pháp luật bảo vệ.

6. Kết luận: Mua bán nhà đất phải công chứng, không lập vi bằng

Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng được một trong các trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 138, Luật Đất đai năm 2024; có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà văn phòng thừa phát lại cũng không kiểm soát được, nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Trên thực tế cũng không ít trường hợp chủ sở hữu chuyển nhượng nhà đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác; khi gặp tình huống này, người mua nhà đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình tranh chấp phức tạp mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.