Điều Kiện Huy Động Vốn Khi Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Nghị định 71/2010 đã cho phép huy động vốn qua hợp đồng mua bán

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới là nhận tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nguồn vốn huy động được sử dụng để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị.

Như vậy, pháp luật tại thời điểm này đã thừa nhận hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng không cho phép chủ đầu tư thực hiện tùy ý.

Chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện trước khi ký hợp đồng

Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Cụ thể, nhà ở phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực hiện việc thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án.

Các điều kiện này nhằm xác định dự án đã đạt đến một giai đoạn nhất định trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng và huy động tiền từ người mua.

Thông báo cho Sở Xây dựng trước khi huy động vốn

Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng quy định trách nhiệm thông báo của chủ đầu tư đối với trường hợp huy động vốn theo các hình thức được quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Theo đó, trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu 15 ngày, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng.

Việc thông báo nhằm giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm thông tin, theo dõi và kiểm tra hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư.

Đáng chú ý, quy định này không yêu cầu chủ đầu tư phải chờ văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng mới được ký hợp đồng. Tuy nhiên, nếu cơ quan quản lý phát hiện việc huy động vốn không đúng quy định, Sở Xây dựng có thể yêu cầu chủ đầu tư dừng huy động vốn và xử lý các hợp đồng đã ký theo quy định.

Vốn huy động phải được sử dụng đúng mục đích

Một yêu cầu quan trọng khác được quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP là chủ đầu tư phải sử dụng số tiền đã huy động đúng mục đích xây dựng dự án.

Chủ đầu tư không được sử dụng nguồn vốn này cho mục đích khác hoặc chuyển sang sử dụng cho dự án phát triển nhà ở khác.

Quy định này nhằm hạn chế việc huy động tiền của người mua tại một dự án nhưng sử dụng nguồn vốn cho các hoạt động hoặc dự án không thuộc phạm vi được phép.

Huy động vốn sai quy định có thể khiến hợp đồng không có giá trị pháp lý

Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng đặt ra hậu quả đối với trường hợp huy động vốn không đúng hình thức hoặc không đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Theo quy định, những trường hợp này có thể dẫn đến việc hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Thông tư 16/2010/TT-BXD tiếp tục quy định các chủ đầu tư cấp I và cấp II chỉ được ký hợp đồng huy động vốn để xây dựng nhà ở theo đúng hình thức và điều kiện được pháp luật cho phép.

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở không đúng quy định thì hợp đồng không được pháp luật công nhận và bên vi phạm có thể bị xử lý.

Người mua cần kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án

Từ các quy định được Bộ Xây dựng viện dẫn, có thể thấy việc huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực không chỉ phụ thuộc vào việc hai bên ký hợp đồng.

Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến thiết kế kỹ thuật, phần móng, thủ tục mua bán và thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng.

Đồng thời, nguồn tiền huy động phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định một hợp đồng có phù hợp pháp luật hay không cần căn cứ vào thời điểm giao dịch, loại dự án, hình thức huy động vốn và các điều kiện pháp lý thực tế tại thời điểm ký kết.

Kết luận

Quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD cho thấy pháp luật đã đặt ra điều kiện tương đối cụ thể đối với việc huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với những giao dịch được thực hiện từ năm 2010, việc đánh giá tính pháp lý cần dựa trên quy định có hiệu lực tại thời điểm phát sinh giao dịch, cùng hồ sơ và quá trình thực hiện thực tế của dự án. Người mua hoặc chủ đầu tư có vướng mắc nên đối chiếu đầy đủ hồ sơ hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.