Xây Nhầm Nhà Trên Đất Người Khác: Cơ Sở Pháp Lý Và Hướng Giải Quyết

Xây Nhầm Nhà Trên Đất Người Khác: Tình Huống Không Hi Hữu

Tháng 9/2024, bà Trần Thị Kim Loan nhận chuyển nhượng hai lô đất ở thôn 7 (nay thuộc phường Thiên Hương, Hải Phòng). Trong khi làm thủ tục sang tên bà phát hiện một ngôi nhà hai tầng đang được ông Đỗ Văn Hữu xây dựng trên phần đất thuộc quyền của bà. Ông Hữu thừa nhận “xây nhầm” nhưng cho biết mua đất qua môi giới và khẳng định nhầm lô; ông đề nghị được hoán đổi đất hoặc bồi thường bằng tiền để giữ lại công trình. TAND khu vực 1 – TP. Hải Phòng xét xử sơ thẩm (ngày 11/8/2025) và bản án sơ thẩm tuyên buộc ông Hữu tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại đất cho bà Loan. Ông Hữu đã kháng cáo.

Bà Loan cho biết đã nhiều lần yêu cầu đình chỉ thi công, UBND xã yêu cầu dừng nhưng công trình vẫn được hoàn thiện; bà gửi đơn tố cáo và khởi kiện ra tòa. Ông Hữu khai xây nhà khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và cho rằng lỗi xuất phát từ việc môi giới chỉ vị trí không chính xác.

Vụ xây nhầm nhà trên đất người khác tại Hải Phòng

Bà Loan bổ sung đơn yêu cầu bồi thường các khoản chi phí (phí thẩm định giá, tiền thuê nhà, chi phí giám sát, án phí…), ước tính thiệt hại ban đầu hơn ~162 triệu đồng (tính cho 9 tháng), và cho biết số này có thể tăng nếu việc bàn giao kéo dài. Ông Hữu trình bày gia đình khó khăn, đã dồn tài sản để xây nhà và mong được thỏa thuận mua lại/hoán đổi/đền bù.

Sự việc gây bức xúc dư luận; nhiều bạn đọc đề nghị xử lý nghiêm, không để “dùng sự đã rồi để hợp thức hóa sai phạm”. UBND phường xác định quyền sử dụng đất thuộc về bà Loan, đề nghị hai bên tiếp tục hòa giải trong khi chờ xử lý phúc thẩm; cơ quan chức năng cũng được đề nghị sẵn sàng cưỡng chế nếu cần.

Báo Tuổi Trẻ ngày 19/9/2025 ghi nhận một vụ phát hiện xây nhầm nhà trên đất của bà Võ Thu Thảo (thửa 813, 71,4 m²) — bà mua đất năm 2024, đến tháng 6/2025 kiểm tra thì thấy hàng xóm đã xây nhà trên thửa đất của bà. Các bên đã trao đổi, nhưng chưa thống nhất; UBND phường nhận đơn, sẽ khảo sát hiện trạng, hòa giải và hướng dẫn khởi kiện ra tòa nếu không hòa giải được. Vụ việc cho thấy hiện tượng “xây nhầm” không phải cá biệt, và địa phương thường giải quyết theo thủ tục hành chính/hòa giải trước khi ra tòa.

Cơ Sở Pháp Lý Giải Quyết Vụ Xây Nhầm Nhà Trên Đất Người Khác

Xây nhầm nhà trên đất người khác là chỉ hành vi chiếm đất, xây dựng nhà trên đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác mà không được cho phép. Hành vi này được xác định và xử lý ra sao theo quy định pháp luật hiện hành?

Cơ sở Pháp Lý Và Nguyên Tắc Bảo Vệ Quyền Sử Dụng Đất

Khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP giải thích về lấn chiếm đất như sau:

“ 2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép”.

Sau khi xác định việc xây nhà trên đất của người khác là hành vi "chiếm đất", tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, sẽ có những căn cứ pháp lý xử lý hành vi này như sau:

Quyền sử dụng đất hợp pháp được bảo vệ bởi pháp luật; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Nếu người khác xây dựng trên đất đã có chủ sử dụng đất hợp pháp thì đó là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất. Theo điều 17, Luật Đất đai 2024, "Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất".

Chủ sở quyền sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo vệ

Điều 26, Luật đất đai 2024 cũng quy định rõ về quyền chung của người sử dụng đất. Theo đó người sử dụng đất hợp pháp có quyền: "8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Ngoài ra, việc đưa vật liệu, xây dựng gây cản trở quyền sử dụng đất của người khác có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định (ví dụ Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng – mức phạt, biện pháp khắc phục tùy hành vi cụ thể). Các chế tài hành chính không thay thế việc tòa án khôi phục quyền lợi của người bị xâm phạm (ví dụ tháo dỡ, trả đất, bồi thường). Tuy vậy, không có biện pháp hành chính nào “hợp thức hóa” việc xây trên đất người khác nếu quyền sử dụng đó đã được cấp cho người khác.

Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 cho người có đất bị người khác xây nhầm nhà.

Xây Nhà Trên Đất Người Khác Bị Xử Lý Hình Sự Trong Trường Hợp Nào?

Xây nhầm nhà trên đất người khác thuộc trường hợp tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, tranh chấp này có thể trở nên nghiêm trọng, bị hình sự hóa nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, trong đó cần đặc biệt lưu tâm tới ý chí chủ quan. Nếu cơ quan chức năng chứng minh được người xây nhầm nhà trên đất người khác nhằm mục đích chiếm đoạt quyền sử dụng đất một cách trái pháp luật với lỗi cố ý thì có thể xem xét trách nhiệm hình sự về tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.

Cụ thể hơn, nếu có dấu hiệu vi phạm hình sự (ví dụ giả mạo giấy tờ, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản có tính chất nghiêm trọng) thì cơ quan tố tụng có thể chuyển hồ sơ để điều tra hình sự. Trong trường hợp chỉ là “xây trái phép trên đất của người có sổ đỏ”, tòa án dân sự có thể ra quyết định tháo dỡ, buộc bồi thường; thủ tục hình sự chỉ được tiến hành khi có dấu hiệu cấu thành tội.

Tuy nhiên, nên lưu ý rằng đây là hành vi chỉ bị xử lý hình sự nếu người vi phạm đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm.

Đưa ra nhận định liên quan một vụ xây nhầm nhà trên đất người khác xảy ra thời gian gần đây, Luật sư Đinh Đức Duy Giám đốc Công ty Luật Minh Nghiêm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, trường hợp người vi phạm thừa nhận nhầm lẫn, dừng thi công, khắc phục sai phạm thì có thể coi là lỗi không cố ý vi phạm. Ngược lại, nếu đã có yêu cầu đình chỉ thi công từ chính quyền địa phương mà vẫn cố tình xây dựng, hoàn thiện thì phải xem xét là hành vi cố ý, có chủ đích.

Làm Gì Khi Phát Hiện Người Khác Xây Nhà Trên Đất Của Mình?

Chủ sở hữu quyền sử dụng đất được khởi kiện dân sự nếu phát hiện người khác xây nhầm nhà trên đất của mình

Khi phát hiện đất của mình bị người khác đến xây nhà bạn cần làm gì? Dưới đây là các bước thực hiện chi tiết theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Bước 1: Kiểm tra kỹ thông tin

Khi phát hiện bị xây nhầm nhà trên đất mà mình sở hữu hợp pháp, việc đầu tiên bạn cần làm là kiểm tra kỹ thông tin. Cụ thể:
Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): các thông tin về chủ sở hữu có sai sót gì không
Kiểm tra vị trí, mốc giới đất… trên thực tế có đúng với trên sổ đỏ hay không

Bước 2: Thu thập bằng chứng

Chụp ảnh, quay video hiện trạng công trình
Liên hệ địa chính xã, phường đo đạc, xác định ranh giới bị lấn chiếm

Bước 3: Thương lượng hòa giải

Sau khi kiểm tra kỹ thông tin, thu thập bằng chứng xác định người khác xây nhầm nhà trên đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, người dân cần tiến hành thương lượng, hòa giải, đề nghị UBND địa phương nơi có đất tranh chấp yêu cầu người xây nhầm tháo dỡ công trình, trả đất, hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất/công trình.

Bước 4: Khởi kiện dân sự

Trường hợp các bên thương lượng hòa giải không thành thì người dân có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nơi có đất yêu cầu trả lại đất, đề nghị Tòa án tuyên buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, khi thấy có hành vi như cố ý chiếm đoạt đất, không tháo dỡ công trình để trả lại đất… người dân có quyền tố giác tội phạm đến cơ quan công an để xử lý theo Bộ luật Hình sự.